[컬럼] 직장인의 투자 전략

안녕하세요, 너와나를위하여입니다.

날이 무척 덥네요.
이 뜨거운 날에도 현장에서 열심인 분들을 보면서 저도 스스로를 돌아보게 됩니다. 
다닐 때 다니시더라도 항상 건강유념하시고 잘 준비하시길 바라겠습니다.

오늘은 회사를 다니는 직장인의 한 사람이자 동시에 한 명의 투자자로 
제가 생각하는 직장인의 투자 전략에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

사실 직장인이 말이 직장인이지 아주 다양한 경우가 있습니다.
그렇기에 어느 특정한 입장만을 대상으로 글을 적기 어렵습니다.
그래서 제가 투자를 시작하고 주변에 많이 뵈었던 직장인 투자자분들을 생각하며 적어나가겠습니다.

 

직장인으로 투자를 하면서

투자를 시작하고 실력을 키우기 위해 여러가지 노력을 했고 여전히 하고 있습니다.
그 중 하나가 강의수강입니다.
강의를 듣다보면 부동산투자의 영역과 방법만큼이나 다양한 강사분들이 있음을 알게됩니다
더군다나 상승장이 계속되는 동시에 각종 매체나 모임장소가 대중화되면서
이전보다 세분화된 주제로 여러 강의를 접할 수 있게 되었습니다.
아마 이건 저 뿐아니라 많은 실전 투자자들이 느끼는 부분일 것입니다.(좋다 나쁘다의 가치판단은 아닙니다.)

그런데 막상 강의를 가면 강의를 듣는 사람들은 직장인이 많은데 반해
실제로 강사가 직장인인 경우는 많지 않습니다.
입장이 다르다보니 강사입장에서는 별 문제가 아니지만 직장인인 제게는 다소 의아한 부분들이 있었습니다.
물론 직장인이어야만 직장인을 대상으로 투자강의를 할 수 있는 것은 결코 아닙니다.
투자 자체에 대한 통찰은 그가 직장인인가 아닌가와는 무관하기 때문입니다.
그러나 직장인인 제가 투자를 실행함에 있어
직장인 투자자와 전업투자자 사이의 차이가 무엇인지는 알고 있어야 합니다고 생각합니다.
아울러 그 차이를 각자의 상황에 맞게 어떻게 활용할지 또한 반드시 고민해볼 필요가 있습니다.
투자를 바라보는 관점부터 전략에 이르기까지 여러 부분을 달리 접근해야 하기 때문입니다.

그렇다면 직장인 투자자와 전업 투자자의 다른 점은 과연 무엇이고 직장인이라면 어떻게 해야할까요?
우선 각각의 장단점부터 파악해보겠습니다.

직장인 투자자와 전업 투자자

직장인 투자자의 가장 큰 장점은 안정적인 현금흐름이 있다는 것입니다.
대부분 직장인은 회사에서 일을 열심히하든 그렇지 않든 매달 정해진 날이 되면 급여가 통장으로 들어옵니다. 
이것의 의미는 사실상 급여를 얻는 과정에서 리스크가 거의 없다는 것입니다.(리스크가 적기 때문에 리턴도 적은 것입니다)
물론 최근 우리나라의 많은 기업들이 성과에 따른 급여체계를 도입하고 있으나
현재까지는 비교적 안정적인 구조를 가집니다.
안정적인 현금흐름은 투자활동을 해나감에 있어 엄청나게 중요한 요소입니다.

먼저 지출을 잘 통제한다는 가정하에 투자를 계획할 수 있게 됩니다.
스스로의 수입과 지출을 파악하면 바로 종잣돈 규모를 파악할 수 있습니다.
그렇게되면 그 규모에 적합한 투자처를 찾는 투자활동을 할 수 있게 됩니다.
설혹 여의치 않을 경우 지출을 줄이거나 소득을 늘리기 위한 노력을 할 수도 있습니다.
투자 자체가 자산규모를 늘려가며 이득을 취하기 위한 과정이라고 한다면
이런 것들 하나하나가 결국 투자를 계획하는 것이됩니다.
이런 활동은 바로 직장인에게 정기적인 현금흐름이 발생하기 때문에 가능한 것입니다.
정기적 현금흐름이 발생하지 않을 경우 이러한 계산 자체가 쉽지 않을 것입니다.

또한 직장인의 안정적인 현금흐름은 스스로에게 심리적 안정을 줍니다.
아무리 투자를 잘한다 해도 당장 생활하는 것에 필요한 현금이 부족해지면 심리적으로 큰 어려움에 봉착합니다.
더군다나 부동산은 내가 현금화하고자 할 때 즉시 가능한 자산이 아닙니다.
이런 상황에서 현금부족 문제가 현실화되면 결국 보유 자산 중 일부를 현금으로 바꾸기 위해 팔지 않아도 되는 자산을 울며 겨자먹기 식으로 팔아야 하는 상황을 맞이할 수도 있습니다.
전체적인 자산 포트폴리오의 안정성이 떨어지는 것입니다.
이런 이유로 정기적 현금흐름이 주는 안정감은 성공투자에 중요한 요소이며
직장인 투자자는 본인이 이런 강점을 가지고 있음을 알아둘 필요가 있습니다.

이 뿐이 아닙니다.
직장인이라는 타이틀은 자금을 조달하는 것에 있어서도 유리한 점으로 작용합니다.
재직중인 회사의 규모나 급여수준, 개인의 신용도에 따라 다르긴 하지만
직장인신용대출 이라는 자금조달 수단을 활용할 수 있습니다.
특히, 맞벌이일 경우 그 효과는 극대화됩니다.
이는 투자를 하며 목돈이 필요한 경우 굉장한 도움이 됩니다.
투자를 하며 목돈이 필요한 경우를 예로 들면,
매입후 전세임대를 제 때 하지 못해 잔금을 치를 때,
임대후 2년이 지나 재계약을 하는 과정이 매끄럽지 못하여 세입자의 보증금을 내가 전액 융통하여야 할 때 등이 대표적입니다.
물론 그런 어려움이 생기지 않도록 잘 관리하는 것이 첫번째입니다.
그러나 그것만으로는 부족합니다.
시장상황 등은 내가 완전히 통제할 수 없는 변수이기 때문입니다.
그러므로 관리에 힘쓰는 것과 동시에 대비책을 세우는 것이 현명합니다.
예로 든 상황에서 만약 자금조달이 쉽지 않다면
해당 물건을 헐값에 매도해야 하거나
임차인과 법적 분쟁에 휘말리게 되는 등 어려운 상황에 처하게 됩니다.
다주택자의 경우 챗수가 늘어날수록 그 위험 또한 더욱 커집니다.
직장인 투자자라면 자금 조달에 있어 유리한 부분을 알아두고
이를 활용할 필요가 있습니다.

거기에 더하여 직장인은 정해진 시간에 출퇴근을 하게 되므로
생활패턴 또한 안정적입니다(반강제적이긴 하지만)
투자를 시작하고 가시적 성과로 이어지기까지는 적지 않은 노력과 시간이 필요합니다.
이것을 이어나가기 위해 가장 중요한 것은 무엇일까요?
저는 규칙적인 생활패턴을 유지하면서
자신의 페이스를 흐트러뜨리지 않고 집중하는 것이라 생각합니다.
직장인의 경우 정해진 시간에 출퇴근을 하기에
안정적인 생활패턴을 유지하는 것에 도움이 됩니다.
또한 직장 내에서 동료들과의 관계가 좋다면
직장은 그 자체로 일종의 즐거운 장소가 됩니다.
그리고 그 에너지가 투자생활을 이어가는 과정에서 비타민과 같은 역할을 합니다.
물론 직장의 경우 그 반대가 될 수도 있지만
직장인 투자자라면 이 부분에 대해서도 고민하고 답을 찾아야 합니다.
이 부분은 현재 글의 내용에서 주된 부분이 아니기에 다른 글을 통해 이야기를 해보겠습니다.
이와 같이 직장인 투자자가 가지는 장점은 적지 않습니다.

그러나 직장인 투자자가 장점만 가지는 것은 아닙니다.
가장 큰 단점은 시간이 부족하다는 것입니다.
저의 경우 출퇴근 등에 소요되는 시간을 포함하여 하루 12시간 가량을 직장에 머무르고 있습니다.
대부분의 직장인이 마찬가지이겠지만 저역시 회사에 있는 시간동안에는 좀처럼 다른 일을 하기가 쉽지 않습니다. 
더군다나 직장인 투자자로 저녁시간을 잘 활용하기 위해서는 업무시간에 더 집중해야할 경우가 많습니다.
하루에 12시간을 직장에 사용하게 되면 남는 시간은 12시간 남짓.
수면시간을 빼면 투자 등에 활용할 수 있는 시간은 길어야 6~7시간에 불과합니다.
물론 이 시간이 적은 것은 아닙니다.
그러나 대부분 사회생활을 하는 직장인의 경우
이 시간을 온전히 본인이 활용하는 것 또한 어렵습니다.

아울러 직장인 투자자는 절대적인 시간 자체가 부족한 것 뿐 아니라
시간과 관련한 예상치 못한 변수에도 더 많이 노출됩니다.
대부분 조직에 소속되어 역할을 수행하고 있기 때문입니다.
이는 곧 시간에 대한 계획을 세우기가 어렵다는 것을 의미합니다.
결국, 직장인 투자자는 현금흐름이 안정적인 대신시간 확보, 통제가 어려운 반면
전업투자자는 시간확보와 통제가 가능하지만 현금흐름이 불안정하다 정리할 수 있습니다.

이 차이를 이해한다면
본인이 어떤 포지션을 취하는 것이 좋은지 결정하는 것에 도움이 됩니다.


직장인 투자자의 강점에 집중할 것
저의 경우 돌이켜보아도 직장에 대한 불만이 
투자를 시작하게 된 중요한 계기임은 부정할 수 없습니다.
저와 비슷한 마음으로 투자를 시작한 사람들 중에는
초심자의 행운으로 운 좋게 한 두건의 투자에 성공한 사람들이 적지 않습니다.
이렇게 되면 전업투자의 길로 들어서고자 하는 마음이 자연스레 생깁니다.
투자의 어려움이나 위험함에 무뎌지게된 것입니다.
결과적으로 경험이 부족한 상태에서의 성공이 독이되는 경우가 심심찮게 발생합니다.
그러나 위에서 언급한 직장인 투자자와 전업 투자자의 차이를 결정의 기준으로 삼을 경우 결론을 내는 것은 그리 어렵지 않습니다.

저의 경우 현재의 안정적인 현금흐름이 주는 강점을 유지하되
모자란 시간에 대한 부분은 개인의 노력으로 커버 하겠다는 전략을 세우고 실행하고 있습니다. 

그리고 해보니 어려움은 있지만 그렇다고 불가능한 것은 아님을 깨닫게 되었습니다
물론 쉽지 않습니다.
많은 부분에서 양보하고 인내해야 합니다.
그러나 투자도 세상도 그렇게 낭만적인 것만은 아닙니다.
재정적 안정을 확보하며 한발한발 나아가는 것이 
본인의 능력을 정확히 알지 못한채로 세상에 내던져지는 것보다는
제 기준에 훨씬 더 합리적인 선택이었습니다.
이런 생각은 투자활동을 하며 힘든 일이 있을 때
그 어려움을 보다 긍정적으로 바라볼 수 있게 해주었습니다.
지금까지 언급한 것과 같은 고민을 통해 힘든 상황임을 예껸했고
그리고나서 스스로 선택한 길이었기 때문입니다.

이런 이유로 투자의 목표를 이루기 전까지 직장을 다니는 것은
제게 반드시 필요한 일이 되었습니다.
그래서 이전에는 힘들었던 직장생활이 감사해지는 상황에까지 이르렀습니다.

투자자에게 있어 관점의 균형은 매우 중요합니다
마음을 어떻게 먹느냐에 따라 결과에 정말 큰 차이가 생기기 때문입니다.
무엇이든 의심없이 도전하는 것은 정말 멋진 일이며
그것이 필요하다는 것에 공감합니다.
그러나 본인 뿐 아니라 가족들의 안위가 걸린 일이라면
현실적인  부분을 철저히 고려해야 합니다.

직장인의 투자전략 몇가지

지금까지 언급한 직장인 투자자의 강점은
한마디로 안정적 현금흐름을 바탕으로 한 재정안정성입니다.
만약 당신이 직장인이라면,
그리고 저와 같이 직장인으로 목표를 이루기 위해 준비할 마음이 있다면
그 강점을 살리는 투자전략에 대한 고민을 하고 결론을 내려야 합니다.
다음은 제가 생각하는 직장인의 투자전략입니다.

 

첫번째, 장기보유한다.

오마하의 현인, 워런 버핏의 명언 중에 이런말이 있습니다.
"10년간 보유할 생각이 없다면 10분도 보유하지 말라."
워린 버핏은 설명이 필요없는 투자의 전설입니다.
그는 가치투자를 지향하며 장기보유전략을 구사합니다

자본주의 하에서 모든 자산의 가격은 장기적으로 보았을 때 우상향합니다.
바로 인플레이션 때문입니다.
인플레이션은 통화량의 증가에 의해 발생합니다.
이러한 통화량 증가는 자본주의 하에서 은행의 시스템이 작동하는 한 계속될 수 밖에 없는 구조를 가집니다.
화폐를 발행할 권한이 있는 은행이 돈을 찍어내면 시중에 돈의 양이 늘어납니다.
이렇게 되면 돈이 흔해집니다.
돈이 흔해진다는 것은 돈의 가치가 떨어진다는 것을 의미합니다.
이렇게 되면 가만있던 칫솔이, 선풍기가, 짜장면이 더 이상 이전의 가격으론 살 수 없게 됩니다.
지폐 한장 한장, 동전 하나하나가 가지는 가치가 그것들이 흔해지면서 떨어졌으니
당연히 칫솔을, 선풍기를, 자장면을 구하기 위해서는 이전보다 더 많은 양의 돈이 필요해지는 것입니다.
그러면서 자연스럽게 그 재화를 구하기 위해 필요한 돈의 크기인 가격이 오르게 됩니다.
이러한 인플레이션의 원리를 이해한다면
모든 자산의 가격이 장기적으로 상승한다는 것에는 다툼의 여지가 없습니다

그리고 이처럼 개념적으로 설명하지 않더라도
우리는 이미 경험으로 인플레이션의 역사를 알고 있습니다.
우리가 사용하는 모든 재화와 서비스는 20년 전보다 비쌉니다
(지금 한번 당신 주변의 아 무물건이나 찾고 그것의 20년 전 가격을 떠올려보길 바랍니다.)

다시 한 번 말하지만 장기적인 재화의 가격상승은
근본적으로 그 재화를 구하는데 필요한 화폐의 양이 늘어나기 때문입니다.
이것을 화폐의 가치가 떨어진다고 표현합니다.
그리고 이것이 아파트를 비롯한 부동산에도 똑같이 적용되는 것입니다.

이런 상황을 투자에 대입해보면 어떻게 될까요?
당연히 자산을 오래 보유할수록 인플레이션에 따른 화폐의 가치하락 위험으로부터 멀찍이 떨어질 수 있습니다.
그리고 직장인의 안정적 현금흐름은 위에서 언급한 이유로 자산을 안정적으로 보유해나가는 것에 유리하게 작용합니다
당장 먹고 살 걱정이 없다면 급하게 팔지 않아도 되기 때문입니다.

또한 위에 언급한 인플레이션 상황하에서 장기보유하는 것은
잘한 투자는 더 좋은 결과로 이끌고
설령 잘못된 투자라 할지라도 만회할 기회를 줍니다.
그러므로 당장 월급이 나와 먹고사는 문제가 해결되는 직장인 투자자는
장기보유하는 것을 원칙으로 하는 것이 좋습니다.

여기에 더해 장기보유를 하게 되면
잦은 거래에 따른 수익감소를 줄일 수 있습니다.
우리나라의 경우 부동산 거래시 양도세, 중개수수료, 법무수수료 등과 같은 비용이 발생합니다..
이 비용들의 특징은 거래를 하지 않으면 발생하지 않는다는 것입니다.
반대로 거래가 잦아진다면 이 비용 또한 늘어나게 됩니다.
따라서, 장기보유를 한다는 것은
이러한 거래비용을 최소화하며 수익을 극대화할 수 있는 발판이 마련됨을 뜻합니다.
당신이 부동산 거래 경험이 없다면 펀드나 주식의 거래수수료를 생각해보시기를 바랍니다.
아마 조금 더 잘 와닿을 것입니다.
장기보유는 이와 같이 중간거래비용을 절감하여 수익의 크기를 키워준다는 강점 또한 가집니다.

두번째, 시스템을 만든다.

이번 수도권 상승장에서 5천만원 미만 소액으로 투자가 가능했던 것들의 경우
정말 많이 상승했을 때 3~5억원 가량이라고 볼 수 있습니다(아주 투자를 잘했다면)

그런데 한 번 생각해보겠습니다.
당신에게 은퇴 이후에 필요한 돈이 얼마인가요?
만약 은퇴이후에 필요한 돈이 3~5억원보다 크다면
저 투자 하나만으로 인생의 전화점을 마련했다고 보기는 어렵습니다

결국 수익의 크기를 키우기 위한 시스템 구성이 필요합니다.
그리고 여기서의 시스템은 다주택을 의미합니다.
매입한 가각의 주택이 서로 다른 매입시기와 임대시기를 조화롭게 갖추어나가기 시작하면
시스템이 구축된 것입니다.
이렇게 되면 자연스럽게 절대수익의 크기가 커지게 됩니다.

물론 리스크도 존재합니다.
수익이 주택수만큼의 배수로 커지는 만큼 손실도 마찬가지이기 때문입니다.
그러므로 철저하게 저평가된 것, 그리고 가격하락을 방지할 수 있는 것들 위주로 구성해야 합니다.

여기에 성패가 달려있습니다.

지난 시장을 잘 살펴보면 그런 물건들은 몇가지 특징을 가집니다.
그러므로 우리는 그 특징에 대해 잘 정리하고 투자의 기준으로 삼아야 합니다.
가격과 임대료 하락이 좀처럼 일어나지 않는 것들은
우선 절대적인 가격수준이 높지 않습니다.
그러나 이런 것들의 특징은 반대로 절대수익의 크기도 비교적 적습니다.
그러므로 시스템을 구성하여 절대수익의 크기를 키우는 것입니다. 
이 과정에서 무엇보다 중요한 것은 시스템이 무너지는 것을 방지하는 일인데
이 때 아주 중요한 역할을 하는 것이 바로 투자자의 안정적인 현금흐름입니다.

세번째, 임대사업자의 조세감면 혜택을 적극적으로 활용한다.

2018년 7월 현재기준
임대사업자의 임대등록 물건의 경우 다양한 세제혜택이 존재합니다.
취득시에 발생하는 취등록세
보유시에 발생하는 재산세와 종부세
양도시에 발생하는 양도소득세와 모두 각각의 상황에 맞는 혜택이 존재합니다.

이런 혜택 중 준공공임대등록 물건의 경우 10년 보유시 양도세를 감면하거나
70% 장기보유특별공제를 제공합니다.
많은 사람들이 임대사업자 등록을 고민하고 있는데
사실 위에서 언급한 다주택시스템을 구축하고자 하는 직장인 투자자에게는
크게 고민할 여지가 없는 부분입니다.
안정적 현금흐름을 바탕으로 장기보유한다면
어차피 보유기간 중 임대할 것이기에
사업자등록을 통해 세제혜택을 적극적으로 취할 수 있기 때문입니다.

5% 임대료 증액제한 등의 단점이 있지만 이 역시 안정적 현금흐름이 있다면
그것을 통해 현금확보 혹은 추가 투자를 고려할 수 있습니다.
아울러 주택의 수가 늘어나게 되면 5% 임대료 증액제한이 있다 하더라도
그 합계 금액의 절대크기는 결코 적지 않기에
현금확보나 추가투자에 도움이 됩니다. 

오히려 내가 생각하는 은퇴시기 혹은 퇴사시기에 맞춰
의무 임대기간을 채운 물건들을 매도하며 파격적인 세제혜택을 누리는 것이 길게 보았을 때 현명할 수 있습니다(이런 이유로 투자를 일찍 시작하는 것도 중요합니다)
고만고만한 혜택이 아닌 양도세를 감면하거나 70%나 되는 특별공제를 해준다는 파격적인 혜택이기 때문입니다.
이 또한 안정적인 현금흐름을 바탕으로 장기적인 계획을 세울 수 있는 직장인에게 유리한 부분입니다.

또한 5%임대료 증액제한 외에 의무임대기간 중 매도가 불가능한 것에 대한 고민도 있을 수 있습니다
그러나 매도를 원하는 시점에 하며 성공적인 투자를 하겠다는 것은
사고 팔 때마다 손실이 아닌 수익을 보는 것을 전제로 하는 것입니다
그러나 본인이 투자를 할 때마다 매번 가격이 상승한다고 예측하는 것은 위험합니다.
미래는 누구도 알 수 없으며 99번을 맞아도 1번만 틀리면 그동안의 모든 것을 잃을 수도 있기 때문입니다.

어차피 단기적인 '매수 - 차익발생 - 매도'의 사이클을 영원히 반복할 수 없다는 것을 안다면
인플레이션으로 인한 장기적 가격상승을 기대하는 것이
안정적 현금흐름을 가진 직장인에게는 길게 보았을 때 더 성공률이 높은 투자 전략이라 생각합니다.

 

이상 제가 생각하는 직장인의 투자 전략에 대해 이야기해보았습니다.
물론 급여 자체가 너무 적거나 변동성이 커 지출을 제외하면 종잣돈을 만들기 어려운 경우도 있을 것입니다.
아울러 투자 경험이 쌓여 물건을 매도하고 더 좋은 물건으로 포트폴리오를 교체해야 하는 경우 또한 있을 수 있습니다.

그러나 기본적으로 당분간은 직장생활을 할 수 있는 직장인이라면,
그리고 투자에 이제 막 입문하여 어떤 방식의 전략을 세우고 실행할지 고민하는 사람이라면,
위의 내용을 참고하여 긴 호흡으로 점차 자산 시스템을 구축하고 목표로 다가가는 것이 보다 적합하다 생각합니다.


감사합니다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들 카페 (https://cafe.naver.com/wecando7/612888)