[컬럼] 아파트 비교평가, 이렇게 하세요(feat. 도플갱어 아파트)

안녕하세요.

글쓰는 투자자 샤샤와함께 입니다.

 

오늘은 모든 월부 투자자들의 고민!

비교평가에 대해 이야기 해볼게요.

 

월부에서 수없이 듣지만 정작 나만 모르는 비교평가

 

열반스쿨에서 배우는 

'잃지않는 투자의 5가지 원칙'

 

저/환/수/원/리

(저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비)

 

여기서 첫번째 관문인 '저평가'는 투자에서 가장 중요한 원칙인데요.

저평가라는 것은 결국 '가치대비 가격이 싸다'는 의미입니다.

 

근데 어떻게 '싼'아파트를 찾죠?

 

실전반, 지투반, 월부학교 튜터링 하면서

정말 많이 듣는 질문인데요.

 

목에서 피가나도록 설명해보지만 다들 여전히 알쏭달쏭한 표정입니다.

 

어떻게 하면 잘 설명할 수 있을까 고민을 많이 했습니다.

그리고 그 방법을 오늘 글로 옮겨봅니다.

 

아직 '비교평가 알못'인 분들은 '도플갱어 아파트 찾는 네가지 방법'을 꼬옥 기억해보세요.

 

 

비교평가, 도플갱어 아파트를 찾아라.

 

튜터님~ 역세권 구축이 4억이고 같은 역세권 신축이 6억이면 어떻게 저평가인가요?

 

초보자들이 가장 많이 하는 실수~!

 

비교평가의 방법을 잘 모르다보니 비교군을 잘못 설정하는 일이 많습니다.

먼저 비교하고 싶은 단지, 평형을 고르시고 그 다음에 비교군을 골라야 하는데요.

 

비교평가 초보라면 더더욱~

모든 것을 다 비슷하게 최대한 맞추고 비교하셔야 합니다.

 

때문에 내가 싼지 비싼지, 궁금한 단지와 최대한 비슷한 단지를 찾는 것이 중요한데요.

이 아파트를 '도플갱어 아파트'라고 부르겠습니다.

(모든 게 비슷해 비교군으로 딱이지만 다른 지역에 있기 때문입니다.)

 

아파트 비교평가 방법 - 도플갱어를 찾아라! 1) 기준 단지를 고른다(저평가 여부가 궁금한 단지) 2) 비교군 단지를 고른다(=도플갱어 단지) 3) 둘의 가격을 비교해 '싼 것'을 고른다.

그럼 지금부터 비슷한 '도플갱어' 단지를 찾기 위해 변수들을 고정하는 방법을 알려드릴게요.

 

 

1. 평형을 같게 하세요.

아파트의 첫번째 변수, 평형입니다.

 

19평, 23평, 25평, 29평, 34평

매물보다보면 평형대가 굉장히 다양하죠

가끔 다른 평형대끼리 비교해서 어디가 더 싼지 궁금해하시는데요.

 

23평이랑 32평을 평단가로 비교해봐도 잘 안되실거에요.

(저도 초보시절 많이 해봤습니다 ^^;)

 

고등어가 100g 당 얼마,

새우가 100g당 얼마인데,

그래서 고등어와 새우 중 어떤게 싼지 어떻게 알죠?

 

이처럼 서로 다른 상품군의 가격을 단지 무게로 나눠서(=평단가로 나눠서)

비교하려고 해도 잘 되지 않습니다.

 

고등어는 고등어끼리 새우는 새우끼리 비교하는 겁니다.

 

그러므로 비교평가할 때는 평형을 같게 하세요.

 

 

 

2. 연식을 비슷하게 하세요

 

비교군은 최대 3년 이내로 연식을 비슷하게 맞추세요.

97년식 아파트라면 94~99년식 이내의 비슷한 연식의 구축 아파트와 비교하세요.

 

연식이 너무 다르면 상품가치가 다르기 때무네 비교평가가 어려워집니다.

 

종종 신축과 구축 차이가 얼마가 적당한지 물어보시는데 그런 건 수학적으로 딱 정해져있지 않아요.

상품가치가 비슷한 신축은 신축끼리 구축은 구축끼리 비교하시는 겁니다.

 

평형과 연식이 너무 다양해 헷갈린다면 전용면적(49, 59, 84)과 구조를 보세요.

 

20평대 계단식은 계단식끼리 복도식은 복도식끼리 하는 게 좋겠죠?

 

 

3. 가격 or 입지 둘 중 하나는 비슷하게 맞추세요.

 

가격과 입지가 둘 다 다르면 축이 고정되지 않는 바퀴처럼 헛돌기만 합니다.

입지(가치)가 비슷하거나 가격이 비슷해야 비교가 가능해집니다.

 

 

예시를 들어볼게요.

# 다이어몬드 vs 루비

다이아몬드와 루비를 비교해볼까요.

다이아몬드가 1억, 루비도 1억이에요.

(=가치가 다르나 가격이 같음)

 

그러면 다이아몬드가 싼거죠.

(=가치 대비 가격이 싸다)

 

그런데 다이아몬드가 1억,

루비가 5천만원이라면요?

(=가치와 가격이 모두 다름)

 

비교가 가능한가요? 거의 불가능합니다.

그냥 가격차이가 날만큼 나는 것으로도 볼 수 있겠죠.

 

 

# 다이아몬드 vs 다이아몬드

이번엔 같은 상품인 다이아몬드끼리 비교해볼까요.

 

A샵에서 다이아몬드를 1억에 팔고

B샵에서는 같은 다이아몬드가 1.5억이라면요?

(=가치는 같으나 가격이 다름)

 

그럼 B샵의 다이아몬드가 비싸고 A샵의 다이아몬드가 저렴한 상태인 걸 명확하게 알 수 있습니다.

 

이처럼 가치(입지)가 다르다면 가격을 같은 것으로,

가격이 다르다면 가치(입지)가 비슷한 걸로 해야 비교가 가능해집니다.

 

 

4. 비슷한 지역의 도플갱어 아파트를 찾아보세요.

가격이 서로 다르면 입지가 비슷해야 비교가 가능하다고 말씀드렸죠?

그렇기에 수도권과 지방을 비교하지 마세요.

수도권과 지방의 시장은 사이클도 입지도 매우 다릅니다.

 

때문에 초보시절 이 둘을 섞어 비교하는 것은 더 혼란만 초래할 뿐입니다.

 

체급별 지역 그룹핑 수도권 : 서울, 경기, 인천 광역시 : 부산, 대구, 울산, 광주, 대전 중소도시(50만) : 창원, 청주, 천안, 전주, 김해, 포항 중소도시(30만) : 구미, 원주, 아산, 양산 등

서울, 경기, 인천은 수도권끼리 비교하시고

기타 광역시, 중소도시, 소도시들은

비슷한 체급(규모)의 지역과 비교해보세요.

 

비슷한 체급지역, 비슷한 연식과 입지를 가진  '도플갱어 아파트'를 찾는 연습이 중요합니다.

적당한 도플갱어 단지를 찾는 연습부터가 비교평가의 첫걸음입니다.

 

앞마당을 넓히면서, 임장을 하면서

도플갱어 단지를 떠올리는 연습을 계속 반복해보세요.

 

"어, 상권이 좋은 준신축 단지들이 모여있네. 요런 지역이 어디가 있더라?

00시 ** 생활권이랑 비슷한 거 같네. 거기에 있는 비슷한 연식 34평은 얼마지?

4억 초반이구나, 여기는 지금 3억 중반인데...

여기가 입지 대비 더 싼 거 같은데?"

 

앞마당을 늘리고 반복하다보면

이렇게 생각하게 될 날이 멀지 않았습니다 :)

 

 

 

오늘은 초보투자자가 어려워하는 비교평가, 도플갱어 아파트 찾는 법을 알아보았습니다.

아직도 비교평가가 어렵다고 생각하시나요?

지금 앞마당 가격 한 번 더 들여다보고, 거기에 맞는 비교군 아파트를 찾아보세요.

 

앞마당을 비교해보는 연습이 결국 여러분을 비교평가의 달인으로 만들어줄 겁니다.

 

비교평가를 위한 도플갱어 아파트 찾는 법 1. 같은 평형대 2. 비슷한 연식 3. 입지 혹은 가격을 고정 4. 비슷한 체급의 지역군과 비교한다

오늘도 입지와 가격을 고민하는 모든 월부 투자자분들을 응원합니다 :)

 

 

출처 : 월급쟁이부자들(https://cafe.naver.com/wecando7/4015308)