[컬럼] 초보자가 현실적으로 수익률 200% 계산하는 법

안녕하세요.

젊은우리입니다 ^^

 

요즘들어 갑자기 날씨가 많이 쌀쌀해졌네요~

 

이번에 독서모임과 튜터링을 하면서 비슷한 질문을 많이 받았습니다.

질문의 내용은 이렇습니다.

 

 

수익률 200%는 어떻게 계산하나요?

초보자에게 수익률 200%를 계산해보라는 건 정말 어려운 부분인데요~

 

저도 처음에 똑같이 어려워했기 때문에  이제 막 시작하시는 분들이

200% 수익률 계산해 낸다는 것이 얼마나 막연하게 느껴지실지 정말 많이 공감됩니다~

 

방송에서나 강의에서나

얼마나 오를지, 언제 오를지

예측한다는 것은 신의 영역이라고 배웠습니다.

 

하지만 그럼에도 불구하고 투자자라면!

가치대비 저평가라는 확신이 들었다면, 예측해보는 과정은 반드시 필요합니다.

 

200%를 계산하는 방법은 다양한 방법들이 있지만,

제가 생각하는 앞마당이 적은 초보자가 현실적으로 계산할 수 있는 최고의 방법은

같은 생활권 내에 입지 차이에서 오는 가격차이가 발생했을 때 저평가되어 있다면

얼마나 오를지 계산해보는 방법입니다.

 

초보자들이 가장 쉽게 200% 수익률을 계산하는 방법 중에 이 방법을 활용해보세요!

 

과거에 2번과 5번 단지가 1억정도 차이났는데

지금은 2억까지 벌어졌다 현재 투자금 3000만원이고

나중에 제 가치를 찾아가면서 1억의 갭이 메워진다면

충분히 수익률을 달성할 수 있지 않을까?

 

네! 맞습니다.

저는 달성할 수 있다고 생각합니다.

 

하지만 저 이론이 성립하려면

가장 현실적인 근거는 같은 생활권! 이라는 조건이 붙었을 때 입니다.

 

생활권은 어떻게 나누지?

초보자 분들은 생활권을 나누는 것에 대해 많이 어려워하십니다.

지금부터 천천히 생활권을 나누는 방법에 대해서 알려드리겠습니다!

 

 

부동산은 사람들의 삶이다(feat. 본질을 이해하기) - 사람들의 삶이 곳, 생활권이고 본질이다

 

우리는 생활권을 나누기 전에

그들의 삶 속에서 들어가 생활동선을 살펴보고,

우리가 투자하는 본질이 무엇인지 정확히 이해해야 합니다.

 

삶 = 생활동선 = 본질

 

영숙이네 가족이 있습니다

영숙이네 부모님은 오늘도 7호선 이용해 출퇴근을 하고

영숙이는 오늘도 단지 안에 있는 학교를 가고 방과 후에는 근처학원가로 공부를 하러 갑니다.

 

주말에는 단지 옆에 있는 공원에서 산책도 하고,

근처 백화점에서 쇼핑도 합니다.

 

그렇게 영숙이네 가족은 해당 단지에 거주하는 동안

주변환경이 주는 편의를 누리며 매일매일 살아갑니다.

 

이렇게 거주하면서 얻은 주변환경이 주는 편의성을 

규제정책이 쏟아져 나오고, 

대출규제가 쏟아져 나오고,

거시경제가 흔들렸을 때.

 

갑작스럽게

영숙이네 가족이 출퇴근을 못하고 

단지 앞 학교로 등원을 못하게 되고,

공원에서 산책과 근처 백화점 쇼핑을 할 수 없게 되나요?

 

절대 아닙니다.

 

이게 바로 우리가 투자하는 본질입니다.

 

그리고 이런 본질을 제대로 이해했을 때

외부적인 요인으로 가치가 변동되더라도

흔들리지 않고 기다릴 수 있으며,

오히려 투자에 기회로 삼을 수 있습니다. 

 

 

사람들의 동선을 통한 생활권 나누기 - 지역경계선보다 중요한 건, 생활 동선

 

생활권을 나눌 때 보통 행정동과 법정동으로 나누는 경우가 많은데,

제가 살고 있는 부천시를 예를 들어 살펴보겠습니다.

 

 

보통 지차체에서 행정동과 법정동을 기준으로 생활권을 구분하고

생활권별 특징들을 부여하여 개발 계획합니다.

 

그래서 보통은 행정동 혹은 법정동에 따라 생활권 구분되는 경우가 많습니다. 

 

하지만 지역에 너무 국한되어 생활권을 나누는 것보다

위에서 영숙이네 가족들을 일상을 그리면서

동선을 살피고 지역과 상관없이 생활권을 나눠 보는 겁니다.

 

 

지역경계선을 기점으로

왼쪽은 인천시 부평구, 오른쪽은 부천시 상동입니다.

서로 지역은 다르지만 같은 환경을 공유하며 하나의 생활권이 만들어집니다.

 

 

 

파란색은 부천시 상동 주변 단지들

빨간색은 인천시 부평구 주변 단지들입니다.

 

위 그래프를 보면 알 수 있듯이

생활권이 같으면 지역이 다르다 하더라도

시세가 비슷하게 움직이는 것을 알 수 있습니다.

 

그리고 편의시설(지하철, 공원, 백화점)과의 거리가 멀어질수록 가격에 격차가 생기며 

상승장에는 입지가 좋은 순서부터 먼저 상승을 하지만 

늦게 오르더라도 시간차이를 두고 따라가게 됩니다.

 

이렇게 같은 생활권임에도 불구하고

입지에 따라 시간차이를 두고 가격이 따라가게 되는 이유는

 

내가 조금 더 걸어가야 되지만,

내가 조금 더 시간이 걸어지만,

 

같은 환경을 공유하고 있기 때문에 벌어진 시세차이를

지역내 사람들이 상대적으로 저렴해진 집을선택하면서 제 가치가를 찾아가기 때문입니다.

 

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정리하면서

지금까지 사람들의 삶을 통해 생활동선을 살펴보고

생활권을 나누는 방법과 부동산의 본질에 대해 알아봤습니다.

 

오늘도 영숙이네는 변함없이 출퇴근을 하고 등하교를 하고

주변 편의시설들을 이용하며 하루하루를 살아가고 있습니다. 

 

저 또한 마찬가지입니다.

 

다양한 대출규제와 부동산 정책들로 인해

가치는 변하지 않았는데 가격은 변화하고 있습니다. 

 

앞마당이 적거나 경험이 부족해 수익률 200%를 계산하는 게 너무 어려우신 분들!

변하지 않는 가치와 변해버린 가격의 격차를 통하여

조금 더 현실적으로 수익률 200%를 계산해보시길 바라며!

 

조금 더 성숙한 투자자로 성장해 나가시기를 응원하겠습니다!

 

 

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.