[컬럼] 1등 뽑기할 때 90%가 실수하는 것

안녕하세요.

젊은 우리입니다.

 

지난 시간에 생활권을 나누는 방법과 수익률 200% 계산하는 법에 대해서 알아봤었는데요!

 

오늘은 1등뽑기에 관해 이야기를 해보려고 합니다.

 

튜터링을 하다보면 지역내 1등 물건 뽑은 것에 대해

과연 내가 잘 뽑은 것인지 궁금해하시는 분들이 많으신데요

 

뽑아온 1등을 보면, 약간 아쉬움이 들 때가 있습니다. 

 

어떤 경우냐면,

임장도 정말 열심히 합니다.

생활권도 잘 나눕니다.

입지 순위도 기가 막히게 나눕니다.

 

하지만 이렇게 열심히 임장하고

생활권과 입지 순위까지도 잘 나누었음에도

마지막 1등 뽑는 과정에서 

내가 나누어 놓은 입지 순위를 적용시키는 걸 어려워하시는 것 같습니다.

 

어떻게 입지순위를 적용시켜

1등 물건을 뽑고 투자로 이어지는지 3단계로 나누어서 알려드리겠습니다.

 

매전갭이 아닌 가격에 집중하세요. 

- 가격을 봐야 저평가를 알 수 있다.

 

 

이렇게 4개의 단지를 비교하는 경우

종잣돈이 적고 경험이 적으신 분들은 대부분 4등 생활권에 D아파트를 1등 매물로 뽑아오십니다.

D아파트를 1등으로 뽑은 이유는 하나같이 비슷합니다.

 

종잣돈이 부족하기 때문에,

가장 투자금이 적게들기 때문에.

 

나의 종잣돈이 적기 때문에 투자금이 적게 드는 단지를 찾는 것.

 

당연히 이해합니다.

 

매전 갭에 먼저 집중하게 되면높은 전세가율만 보고

저평가라고 판단해버리는 실수를 하게 됩니다. 

 

달리 말하면, 

싼 걸 사는 게 아니라

비싼 걸 적은 투자금으로 사게 됩니다.

 

상급지와 하급지에 가격이 같을 때

제 가치를 찾아가는 과정에서

싼 게 더 오를 수도 있지만

비싼 게 내려갈 수도 있습니다.

 

만약 적은 투자금으로 비싼 걸 사게 된다면

내가 감당해야 될 리스크도 그만큼 커지게 됩니다.

 

그래서 우리가 가장 중요하게 생각할 것은

입지 대비 가격에 대한 저평가 여부입니다.

 

쉽게 말해,

지금 내가 사려는 가격이 싸냐/비싸냐 입니다.

 

나의 상황만 생각하며,

먼저 봐야할 가격보다 매전 갭에만 집중한다면

남들처럼 4등 생활권에 있는 D아파트를 선택하게 될 것입니다.

 

 

 

비슷한 가격대에 상급지 물건 찾기

- 나의 상황보다 저평가 여부가 우선이다.

 

 

지금부터 90%가 실수했던 것을 바로잡아드리겠습니다.

 

매전 갭을 우선 고려하여 D아파트를 선택했다고 하더라도, 

훨씬 나은 상급지에 비슷한 가격대에 물건이 있는지 찾아보세요.

 

네이버 부동산에서 D 아파트의 조건과 비슷하게 맞추고(=변수 통제) 상급지로 이동해보세요.

 

위에 표에서처럼

1등 생활권에서 비슷한 가격의 A아파트를 찾게된다면

D아파트는 결코 입지대비 저평가 되었다고 볼 수 없습니다.

 

나의 상황을 고려하여 1등 물건 만들기

- 투자금을 좁히기 위한 노력

 

 

내가 잘 뽀개놓은 1등 생활권에서

가장 저평가 되어있는 A아파트를 찾았다면

이제부터는 나의 상황에 맞춰 투자가 가능하도록

투자금을 좁히려는 노력을 해보세요.

 

A아파트의 조건 30500/2500(81%)

(마지막 전세 실거래가 25000)

VS

D아파트 조건 29500/29000(95%)

(마지막 전세 실거래가 29000)

 

이 두가지 조건만 보고

A아파트를 포기하실 건가요?

 

입주물량이 없는 상황이라면,

A아파트 전세매물이 0개인 상황에서

전세가 25000이 과연 현실적인 가격인지, 사장님의 의견인지

내가 스스로 판단해보는 겁니다. 

 

4등 생활권인 D아파트 전세가 29000에 거래되고 있는 상황이라면

같은 전세금으로 훨씬 나은 환경을 누릴 수 있다면

임차인 입장에서 어디를 선택할지 고민해보며,

훨씬 입지가 좋은 A아파트에서도 충분히 29000에 뺄 수 있다고 생각을 해봐야 합니다.

 

사장님, D아파트가 A아파트보다 훨씬 안좋은데

전세가 29000에 거래되고 있어요(소근소근)

 

나의 조건을 들어줄 수 있는 사장님을 찾으세요.

 

 

그리고 싼 게 깎일 확률이 높을지, 비싼 게 깎일 확률이 높은지

생각해보며 나의 상황에 맞춰 투자금을 좁히려는 최선의 노력을 해보세요.

 

노력하는 동안 A아파트 가격이 더욱 올라버려

투자범위 내에서 훨씬 벗어난다면,

그 다음 2등 생활권인 B아파트에서 똑같이 노력을 하시면 됩니다.

 

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정리하면서 

1. 가격을 먼저 보고 저평가 판단하기

2. 비슷한 금액대 상급지 물건 찾기

3. 나의 상황을 고려하여 스트라이크 존에 넣기

 

지금까지 입지 순위를 적용시켜

1등 물건을 뽑고 나의 상황에 맞춰 투자로 이어가는 법에 대해 알아봤습니다.

상급지에서 저평가 되어있는 물건을 찾았다면

매전 갭만 보고 바로 4등 생활권으로 갈 것이 아니라,

상급지에서 최선의 노력을 다해보세요.

 

노력의 결과는 크게 다를 것입니다.

 

 

 

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

출처 : 월급쟁입부자들(https://cafe.naver.com/wecando7/4014640)