[컬럼] 투자금을 결정하는 수리비 계산, 이렇게 해보세요

안녕하세요.

초크케이크를 좋아하는 벨지안가나슈입니다.

 

오늘은 매물임장시 계산하는 

수리비에 대한 이야기를 하려고 합니다.

 

시세 따며 알 수 있는 시장 상황 (지역 상황)

먼저 시세를 따면서

'시기적인' 상황을 살펴볼 수 있습니다.

 

보통은 매매가에 집중해서 가격을 따기 마련인데요.

이 지역이 저평가 되었다는 판단이 들면 전세가격을 조금 더 유심히 봅니다.

 

잠시 시간을 내어서

신혼부부의 입장에서,

초등학생을 키우는 학부모 입장에서,

전세를 구한다고 생각하고 빙의해서 전체적으로 전세 매물을 둘러봅니다.

 

그리고 전화를 통해 확인합니다.

 

이 과정을 통해

입주 중인 아파트가 있어 전세 쌓인 곳

전세가 많아 골라잡을 수 있는 곳

전세가 나오면 바로바로 빠질만한 곳

 

이 정도로 지역에 대한 상황을 정리해볼 수 있습니다.

 

(단, 나와 같은 투자자들이 새로 전세를 와장창 놓을 수도 있다는 사실을 함께 염두에 두어야 합니다.)

 

 

관찰과 대화를 통해 알 수 있는 단지 상황 (단지 상황)

다음으로, 부동산에서 매물까지 걸어가며

'단지의 고유한' 상황을 살펴볼 수 있습니다.

 

구축 매물을 볼 때는 체크해야할 것들이 조금 더 많아지는데요.

 

외관을 통해 

샷시가 교체된 집이 많은지 확인할 수 있습니다.

 

희끗희끗- 하얀 네모가 가득

유독 샷시가 많이 교체된 단지들이 있고,

주변 코킹도 유독 많은 단지가 있습니다.

 

사장님~ 여기 전세 몇 개 있어요?

2.5억짜리는(최고가) 수리가 얼마나 되어있어요?

2.2억짜리(최저가) 상태가 어떤가요?

여기 전세 놓으려면 수리는 얼마나 해야하나요?

외부 코킹은 공(동)구(매)한 건가요?

 

질문을 통해 정보를 수집해봅니다.

 

매물을 보다 보면 사람들의 모습이나 태도를 통해

 

구축이지만 만족도가 높은 단지

구축이지만 자부심이 있는 단지

구축이지만 싫어하지는 않는 단지

구축이지만 관리가 제법 되는 단지들을

체크할 수 있습니다.

 

수리를 통해 경쟁력을 높이면 가격이 좀 높아져도 거주하려는 단지가 있고,

굳이 높아진 가격을 주고 거주할 만큼 매력적이지 않은 단지가 있을 것입니다.

 

 

 

정보를 종합하기 (본 것 + 들은 것 + 느낀 것)

전세의 수가 꽤 있는 지역이고

단지 내 샷시 교체된 집이 많았고,

올수리 해야 전세가 나간다는 사장님 피셜에,

지역내 수요가 괜찮은 단지

-> 샷시까지 올수리 필요

 

전체적으로 전세가 없고

색깔은 좀 그렇지만 하이샤시에

도배 장판만 해도 충분하다는 사장님 피셜에, 

연식 대비 내부가 깔끔한 단지

-> 최대가 도배 장판

 

이 정도로 감을 잡고,

투자할 단지라면 전화임장으로 모은 정보를 

여기에 더해 최종 결론을 냅니다.

 

어느 정도를 수리할지는 전적으로 CEO인 나의 손에 달려있기 때문에 

손님을 모셔오는 사장님 마인드로 열심히 세심하게 체크를 해봅니다.

 

매물보며 눈으로 계산하는 수리비 (매물 상황)

지역 상황 + 단지 상황 + 매물 상황

드디어! 개별 매물의 단계

 

매물별로 상황과 상태가 모두 다르기에

매물을 보며 빠르게 수리비를 계산합니다.

 

지역에 따라 시기에 따라

수리비가 조금씩 다르기는 하지만

대략적인 가격을 머리로 계산해봅니다.

 

초반에 바로바로 계산이 안되면

매물을 보며 수리해야할 항목을 적어본 뒤 표로 정리하는 연습을 해보면

어느정도 머릿속에 들어올거라 생각합니다.

 

제가 매물을 보며 대강 계산하는 가격을

표로 정리해보았는데요.

 

 

지역과 구조, 디테일한 부분에 따라

가격이 달라진다는 것,

기억해주세요!

 

수리비 암산왕이 되는 그날까지 응원드리며

이번주도 힘차게 화이팅입니다.