[컬럼] 첫 투자부터 성공하는 투자 결정 프로세스 3단계

성공하는 투자 결정 프로세스 3단계

안녕하세요.
글쓰는 투자자 샤샤와함께입니다.

오늘은 지난시간 '비교평가'에 이어 '투자 결정 과정'을 알려드리려고 합니다.

 

2년전, 월부학교 첫학기
초보 투자자였던 저는 한달내내 임장지에서 살면서 임장 25회, 매물 120개를 봤습니다.

으음 이정도면 열심히 했어..!
투자 단지도 잘 뽑을 수 있겠지?

나름 고심해 멘토님께 문의드렸던 단지는 
수도권 외곽지역의 찐구축 31평 매매가 2.75억, 전세 2.6억이었습니다.
(1500갭!)

멘토님께 돌아온 답변은.
'저라면 매수하지 않을 것 같습니다'

초보였지만 나름 열심히 찾았던 매물이기에 
의아했던 기억이 납니다.


오잉? 왜? 

수도권 1500갭이면 사도 되는거 아닌가?
네. 그때 제 투자 결정 과정은 딱 하나,
매.전.갭 이었습니다

여러분도 혹시 매전갭으로 투자결정을 하시진 않나요?

오늘은 수업에서 저희가 다~ 배우지만 

현장에서 적용하지 못하는 상위 1%의 투자결정 프로세스!

올바른 단계별 투자 결정법을 알려드릴게요.

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첫 번째, 가격이 저렴한 상태인가 [저평가]

가장 먼저 고려해야할 것은 가격이 저렴한지 입니다.

이게 통과가 안되면 투자 후보에조차 오를 수 없는 것이죠.
아무리 매전갭이 적더라도 말이에요.

저평가는 가치 대비 가격이 싸다는 의미입니다.
이것이 가장 중요합니다.
호재도 아니고, 매전갭도 아니고 과거 매매가 상승률도 아닙니다.

현재 가격이 저렴한지를 보셔야 합니다.

가격이 저렴한지 알려면 입지가 같은데 더 비싼 곳을 알던지
아니면 입지가 떨어지는데 이곳과 가격이 같은 곳을 알아야 합니다.

= 지역을 다양하게 알고 있어 비교평가가 되는지가 결국 핵심입니다.


아직 싼지 잘 모르겠다면,
비교평가가 잘 안된다면 기다리세요.

기다리는 것 역시 앞마당을 더 넓히며
비교평가를 경험해 볼 기회를 얻는 것입니다.

 

두 번째, 감당할 수 있는가[환금성/수익률/원금보존/리스크대비]

아는 지역을 늘려가다 보면
저평가된 아파트가 보이기 시작합니다.
하지만 그중 내가 감당 가능한 아파트는 정해져있어, 투자가능 범위를 좁혀줍니다.

가격이 저렴한 상태더라도 내가 감당할 수 없다면 투자하지 않습니다.
(투자금이 오버되거나, 리스크 대비가 되지 않거나)

리스크 대비에는 대표적인 두가지 이슈가 있는데요,
'잔금이 가능한 금액대인가' (대출 가능금액 파악)
'2년 뒤에 역전세가 난다면 감당 가능한 범위인가' (해당시기의 현금흐름 체크)

이외에는 계약갱신청구권을 사용할 위험성은 없는지,
집주인의 변심이 있다면 어떻게 대처할지(배액배상),
전세가 빠지지 않는다면 일정금액을 낮추어도 목표한 수익률에는 문제가 없는지 등을 고려해야 합니다.

만약 2~3천을 낮춰서 전세를 뺐을 때 그 다음 투자를 지속할 수 있을지
목표 수익률을 달성하기 어려워지진 않는지
최악을 가정하여 고민해봐야 합니다.

또 환금성을 고려하여,
해당 생활권에서 선호도가 너무 떨어지거나 저층/탑층인 매물은 피해야 합니다.
(사기는 쉽지만 팔 때는 어렵다는 걸 기억하세요)

 

세 번째, 그중에 가장 좋은 것인가 [입지, 개인의 상황]

이제 최종 단계입니다.

앞서 저평가와 감당가능한 여부에 관해 
엄격한 심사를 거친 물건들이 남았기 때문에
다 괜찮은데, 이중에 뭘사지?라는 질문이 남습니다.

이번 투자에 쓸 투자금 범위 이내에서라면
'가장 좋은 물건'을 매수합니다.

 

이것이 3단계의 핵심입니다.

다만 이미 투자 챗수가 쌓인 투자자라면 
포트폴리오상 적합한 지역을 매수해야 리스크 관리나 실력 향상에 유리할 수 있습니다.
(한 지역 몰빵 투자할 경우 공급이나 매도 리스크 관리가 어렵고
다른 지역을 경험할 기회를 잃게 됩니다)

또 리스크 관리가 취약한 외벌이 투자자라면
조금 입지가 떨어지더라도 안전마진이 확보되는 물건을 택해야할 수도 있습니다.
(역전세 가능성이 거의 없고 전세가 오를 지역, 세팅이 용이해 무난히 다음 투자를 이어갈 곳 등)

때문에 사람마다 BEST 투자는 모두 다릅니다.

그렇게 나만의 스트라이크존을 다듬어가는 과정이 투자자로 성숙해가는 과정이라고 생각합니다.

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오늘은 실전에서 많이 헷갈려하시는
투자결정 과정에 대해 알아봤습니다.

튜터링을 하면서 '역세권, 스세권, 연식' 등 
저만의 특별한 기준이 있는지 많이 물어보시는데 그런 건 없습니다.

지금도 저는 이 과정을 통해 투자결정을 합니다.
그저 프로세스를 따르고 기계적으로 합니다.


투자 결정 프로세스
1) 가치대비 저평가되어있는가
2) 내가 감당할 수 있는가
3) 그중에 가장 좋은/적합한 것

처음엔 헷갈리고 어려울 수 있어요.
그래도 매월 반복하여 '투자 결론 연습을 해보세요'

그렇게 올바른 투자 결정 과정이 탄탄하게 자리잡기를 응원합니다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들(https://cafe.naver.com/wecando7/4079776)