[필사] 임장가기 전 사전준비. 월부선배님들따라하기_개정편 - 페키짱

작년 여름, 월부선배님들 따라하기 1, 2탄 후

많은 분들이 응원해주셔서 현재까지 꿈을 포기하지 않고 살아있습니다^^

 

그 글을 쓸 때까지만해도 글로 시세지도를 배운터라 시세지도와 평단가에 대해 이해를 전혀 못한 채 따라했었습니다.

임장보고서도 제대로 써본 적이 없었고 현장에도 나가보지 않았고

지금보니 잘못된 부분이 좀 있더라구요.

 

그래서 월부선배님들 따라하기 개정판을 작성해봅니다. ^^

 

내용이 한결 간단해져서 실망하실지도 몰라요~

 

 

1. 임장지역의 전세비율 높은 아파트를 확인합니다.

조인스랜드부동산 https://joinsland.joins.com

조인스랜드 부동산

 

 

2. 지역 평단가를 확인합니다.

부동산114 https://www.r114.com

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산114

 

 

3. 시세지도를 그려봅니다.

네이버부동산 https://land.naver.com 

네이버 부동산

네이버부동산을 보고 하나씩 보면서 매매는 최저가(1~3층 제외), 전세는 최고가로 적고 입주년도/세대수/가격 옆에 층도 적어놓습니다. GAP과 평단가 적는 것도 잊지마세요~^^

 

모르는 지역에 대해서는 저는 무조건 손으로 그립니다. 길치라서 컴퓨터로 작업하다보면 지도가 눈에 잘 안익더라구요.

익을때까지는 몇번이고 손으로 그린 후 지도가 머릿속에 그려지면 PPT에 그립니다.^^

 

작년말 작성한 글을 보니 네이버 전체 매물을 갖고와서 평균매매값을 구했습니다. 왜그랬을까요?

하물며 시세지도 그릴 때 주차대수, 방, 화장실 갯수까지 작성함.. 또한 초등학교 어디로 가는지까지 화살표로 그려놨네요.

 

정말 왜그랬을까요?

 

 

4. 전화임장을 합니다.

전화는 열반스쿨 때 배우셨죠? 3.3.3 매수자처럼, 전세자처럼, 매도자처럼

 

아마 시세지도를 그리시면서 궁금한 점이 무한대로 생기셨을꺼에요.

미리 적어놓은 궁금한 것도 물어보고 시세도 물어보면서 시세지도에서 그린 게 맞는 지 확인 작업을 합니다.

해당 물건이 터무니없이 최저가가 다르다면 그거 미끼물건이에요, 전세가인데 잘못올렸네요 등의 답변을 해주시거나, 어제 나갔어요 라고하는 곳도 있고 확인해볼게요 라고 말씀하시면 해당 부동산 물건지가 아닌거지요~

 

전화임장을 하면 바로 부동산으로 돌격하는 것보다 사전에 부동산의 능력 및 시세에 대해서도 미리 알고 갈 수 있으므로 시간을 좀 더 효율적으로 사용할 수 있답니다.

 

직장인이라면 점심시간과 호주머니에 이어폰을 갖고다니면서 잠시 쉴 때, 화장실갈 때 등 짬짬히 하시는 걸 추천해드립니다. ^^

 

전날에 다음날 전화임장할 부동산과 번호, 궁금한 매물이랑 내용을 에버노트에 작성해놓으면

다음날 부동산이 열기만을 기다려진답니다. 

 

이때 필수 !!! 투넘버 & 무한요금제

투넘버로 여러 버전으로 전화 후에 마음에 드는 곳은 나의 진짜 번호를 알려주는 게 좋겠죠?

무한요금제가 아니면 무료통화 100분이면 아무래도 전화를 골라서 하고 아껴서 하게 되더라구요

하고싶을 때 마구 전화할 수 있도록 무한요금제를 추천합니다. 

 

전화하면 부동산에서 목소리로 아는 거 아니냐구요?

절대 모릅니다. 부동산에는 하루에도 엄청난 사람이 전화합니다.

저의 경우도 1번 번호로 전화하고 끊자마자 2번 번호로 전화해서 다른 버젼으로 전화했는데 전혀 모르시더라구요.

 

걱정하지 마시고 통화버튼 꾸우욱~ 누르세요^^

 

 

5. 부동산 가기

시세가 파악됐다면 원금보전, 수익성, 환금성 기준에 맞는 단지를 찾고 부동산으로 고고!! 합니다. 

(시세 파악이 덜 됐어도 임장은 가시는 게 좋습니다. 한두번 가서는 해당지역을 알 수없으니까요~~)

내가 그 부동산을 다 가보겠다는 생각으로 문 여는 걸 두려워하지말고 들어갑니다.

나는 투자자다!!!! 당당히 말하세요. 투자자라고 해서 이상하게 보지 않아요~

 

 

 

GAP이 문제가 아닌 저평가 되었는지가 먼저입니다.

 

마지막은 제가 단순히 네이버매물 전체 평균을 구하고 평단가를 본 것이 아닌, 단순히 GAP을 표시했던 시세지도를 반성하며

스스로 물어보고 스스로 답해봅니다. 

 

Q. 시세지도는 왜그려야할까?

A. 페키짱 생각

시세 지도를 그리면 해당지역의 아파트별 정확한 가격을 알 수 있고 하나하나씩 보면서 그리므로 전체 해당 지역의 이미지가 그려집니다.

시세지도에는 쏘스쿨에서 배운대로 년도/세대수/매매최저가(1~3층 제외)/전세최고가/매물층/전세가율/GAP을 작성합니다. 가장 중요한 것은 매매평단가!!!를 꼭 기입합니다.

지도를 보며 매물을 하나하나씩 보면서 체크하다보면 자연스럽게 궁금증이 생기고 임장가서 확인할 것이 생깁니다. 저같은 경우는 시세지도를 그리면서 궁금증을 바로바로 적어놓습니다.

 

이때 중요한 것은 평단가입니다. 해당 구의 평단가는 얼마이고 동의 평단가는 얼마이고 그 동별 아파트의 평단가를 구해보면 같은 동 안에서도 차이가 많이 남을 알 수 있습니다. 그러면 자연스레 궁금한 점이 생깁니다. 지하철역과의 거리, 복도식 vs 계단식, 건축연도, 상권과의 거리, 사람들의 선호도 등으로 인해 차이가 나는데 왜 같은 옆아파트인데도 이렇게 차이가나지 하고 궁금증을 가지면 다음날 부동산 문 열기만을 기다리며 전화임장을 자연스레 하게됩니다.

 

이때 GAP에 집중하기보단 그 지역이 저평가되어있느냐가 먼저입니다.

 

저평가 되어있느냐를 알려면 그곳만 봐서는 모르겠죠?

 

부동산 114를 통해 수도권 전 지역의 평단가를 적어보고 내가 임장가는 곳이 가격이 적정한가를 생각해봐야합니다.

그 지역만 보고 고평가되어있는 상태에서 그 중 물건이 싸다고 느낄 수 있기 때문입니다.

 

임장을 한 곳만 가지말고 아직 안가본 1기 신도시가 있다면 가보고, 임장지역과 비슷한 평단가를 가진 곳이 있다면 가보고 내가 그전에 알고 있던 곳과 비교해보면

저평가가 되어있는지 고평가가 되어있는지 조금 감이 오겠죠?

 

시세지도를 단순히 네이버보고 적고 색만 칠하는데서 끝나는 게 아니라

하나씩 그리면서 지역을 익히고 그 지역에 대해, 그 아파트에 대해 왜이러지 하면서 궁금증을 찾아보세요.

그렇게 궁금증을 품고 있다면 전화임장 시 물어보고 싶은 말이 많을 것이고 현장에서 확인해야할 사항이 많을 것입니다.

 

뻗어나가는 지역의 지하철역별 동일 평수 아파트들 하나씩을 찝어서 평단가를 비교해봐도 재밌겠죠? ^^

 

인구 유입/유출 지역도 이렇게 평단가와 대표아파트를 비교해보면 형편에 따라 이동여부도 유추해볼 수 있고 상대적으로 저평가되어있는지 고평가되어있는지 알 수 있습니다.

 

시세지도를 단순히 숫자만 적는다 생각하지 마시고 긴장하며 그리세요~ 물건 하나씩 보면서 한땀한땀!!

 

 

아직 저도 전화임장과 부동산 털기가 많이 부족합니다. 

쏘쿨님의 최소량의 버칙 아시죠?

https://blog.naver.com/socool222/220413510834

............최소량의 법칙.................

 

하나하나씩 제가 부족한 부분을 매꿔나가 보겠습니다.

 

몇 달 후 이글을 보면 또 잘못한 점이 보이면서 웃음이 나도록 꼭 살아있겠습니다 ^^

 

이 글을 읽으신 분들도 모두 다 같이 살아남으실꺼죠 ^^

 

 

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벤치마킹

1. 갭보다 저평가되었는지를 찾기! 

2. 이는 임장지 비교를 통해 가능한 것. 앞마당을 늘리자!

3. 시세지도 그릴 때 한땀한땀 꼼꼼하게 궁금증을 가지며 그려보자. 그리고 임장을 통해 확인하기!