[필사] 페키짱 임장방법 1탄 : 전화임장 어떻게 하나요?

안녕하세요. 페키짱입니다.

추위엥 떨며 배터리가 방전되는 핸드폰에 핫팩을 대면서 임장다녔던 때가 엊그제 같은데

이제 너무너무 더워서 핸드폰이 불날 것 같네요..^^

 

임장사전준비에 이어 오늘은 지금 제가 임장하고 있는 방법에 대해 이야기를 해보려 합니다.

 

저도 아직 초보이고 계속해서 보완해나가고 있는 중이므로

아 이렇게도 하는구나하고 참고만하시길 바랍니다 ^^

 

임장을 갈 때 시세지도를 먼저 그리고 간다?

저는 NO 입니다!!!

 

모르는 지역에 대해서는 일단 가서 둘러봅니다.

시세지도를 먼저 그리고 가면 페이퍼만 보고 다녀서 지역의 전체적 느낌이 안들어오고 가격만 보고 오더라구요.

일단 동네 분위기, 사람들 등을 보기위해 일단 돌아다니며 지역을 익힙니다.

 

그리고 나서시세지도를 그려봅니다.

 

모르는 지역에 대해 지도만 보고 시세지도를 그리면 잘 안들어오지만

한 두번 갔다온 지역에 대해 시세지도를 그리면 좀 더 궁금증이 생기더라구요.

 

시세지도를 그리면서 가격 뿐 아니라 궁금한 점도 메모해놓습니다.

 

시세지도를 그리고나서 무지하게 궁금한 점이 생기셔서 현장에 달려가고 싶으시겠지만 ....

저희에게 할 일이 있죠?

 

바로 바로 전화임장입니다!!!

 

현장에 가서 부동산 사장님의 말에 휘둘리지 않고 호갱이되지 않기 위해서는 가기 전 정확한 시세파악이 중요합니다.

 

전화임장시 준비사항

1) 투넘버서비스 : 실제 방문하여 괜찮은 곳에 실제 번호를 알려주고 전화임장시에는 투넘버를 사용합니다.

2) 시세지도 그리기

3) 궁금한 사항 준비

4) 전화임장시 받아적을 펜 & 노트 : 부동산명, 나의 역할, 통화내용, 부동산 평가 간단히 작성하여 놓습니다. 

 

 

 

단막극

준비가 되셨다면 짧은 단막극 들어가볼까요? ^^ 

 

 

배역 : 매수자

페키짱 : 안녕하세요 사장님, OOO아파트 OO평은 얼마인가요?

부동산 : OO동 OO층은 얼마이고, OO동 OO층은 얼마예요.

페키짱 : 네이버에서는 더 저렴한 OO도 있던데 그건 없는건가요?

부동산 :

1) 그건 이따가 확인해보고 연락줄게요. => 물건지 아님을 체크

2) 그건 어제 막 계약됐어요. => 미끼물건으로 올렸을 수 있음

3) 그 주인이 급해서 그것만 유달리 급매로 나온거였어요. 안나가다가 며칠 전 계약이 됐어요.

페키짱 : 아 그렇군요. 가격이 비싸네요 ㅠㅠ 그럼 가장 저렴한 게 아까 사장님이 말씀해주신거에요?

부동산 : 아니, 동이 좀 안좋거나 탑층은 더 싸요.

페키짱 : 그럼 그건 가격이 어떻게 되나요? 전 저층만 아니면 괜찮아요.

부동산 : 그래요? 그건 OO얼마에요.

페키짱 : 사장님 그럼 전세로 들어가면 얼마에요? 주위에서는 지금 매매하면 위험하니 전세로 살라고 해서요.

부동산 : 전세는 OO얼마에요. 

페키짱 : 그렇구나~ 가격이 얼마 차이 안나네요. 왜 그런거에요? 동네 살기는 어떤가요? 지하철타려면 어떻게 가야해요? 가깝나요? 등등

 

시세지도를 그리면서 궁금한 점이나 사장님과 대화중 궁금한 점에 대해 물어봅니다.

 

<POINT>

부동산 성향 파악

매수 가격을 물어보면서 네이버에 뜬 가장 저렴한 물건들의 현 상태도 체킹한다.

전세 가격도 함께 물어보기

 

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배역 : 전세자

페키짱 : 안녕하세요 사장님, OOO아파트 20평대 전세는 얼마예요?(어리버리하고 순수하게 목소리 톤 유지)

부동산 : 수리 안된건 OO이고 수리된건 OO 얼마에요.

페키짱 : 사장님 제가 신혼집으로 알아보고있어서요... 전세 좀 깨끗한 걸로 알아보고 있는데... 가면 여러개 보고 고를 수 있나요?

부동산 :

1) 보여주고 싶어도 물건이 없어요. => 어머, 넌 나의 관심대상!!

2) 네, 여러 개 볼 수 있어요. 오는 시간만 알려주면 준비해놓을게요. => 전세가 많이 있군.. 주의!!!

페키짱 : 사장님 근데 부모님이 신혼집을 사는게 돈 모으는 거라고 하셔서.. 매수하는 것도 고민중인데 혹시 가장 싼 집이 얼마에요?

부동산 : 부모님 말이 맞아. 얼마에요. 이거 남향이라 좋아. 로얄동 로얄층이야(점점 사장님이 부모님으로 빙의되어 말씀을 편하게 하심)

페키짱 : 그게 제일 싼 거에요? 생각보다 너무 비싸요.

부동산 : 더 싼 것도 있는데 그건 동향이야. 동도 도로가야. 내가 살거면 좋은 거 사야해.

페키짱 : 제가 돈이 많이 없어서 가장 저렴한 것도 알려주세요.

부동산 : 얼마야. 일단 한 번 나오면 내가 잘 설명해줄게~

페키짱 : 네. 사장님 감사합니다 ^^

 

 

<POINT>

전세자 컨셉으로 진짜 전세가격과 전세 갯수가 많은지 파악한다

전세 가격과 함께 매수시 가격도 알아보기

 

 

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배역 : 매도자

페키짱 : 안녕하세요 사장님, OOO 아파트 OO동 중간층인데요, 팔려고 하는데 얼마정도 받을 수 있나요?

부동산 : 수리되셨어요?

페키짱 : 아니요. 그닥 수리는 안되어있어요. 보통이에요.

부동산 : 요새 가격이 OOO~OOO정도 받을 수 있어요. 근데 요새 매수하려는 사람들이 잘 없네요.

페키짱 : 그래요? 저희 남편은 전세놓고 가는 게 어떻냐고 하는데,, 그럼 전세는 어느 정도 받을 수 있어요?

부동산 : 수리가 안되어있으면 OO이고 수리가 좀 되어있으면 OO까지 받을 수 있어요.

페키짱 : 전세는 요새 잘 나가요?

부동산 :

1) 네.. 여긴 항상 전세 잘 나가요. 없어서 못 구해줘요. => 오!! 관심지역

2) 아니요. 요새 전세가 잘 안나가요. 잘 안 돌아다니는  시기라..

페키짱 : 몇개나 있어요?

부동산 : 하나, 둘, 셋, 넷, 다섯 ... 열개있어요 => 헐 ㅡㅡ

페키짱 : 네. 사장님 감사합니다. 남편과 다시 상의해볼게요.

부동산 : 사모님~ 몇호에요?

페키짱 : 남편이 집 내놓는 거 알면 혼나서.. 담에 상의하고 다시 전화드릴게요.

부동산 : 네~ 꼭 여기로 전화주세요.

 

 

<POINT>

가격체크 및 전세 물량 및 현재 분위기 체크

 

 

 

 

전화임장을 해야하는 중요성은 알았지만

어떻게 해야할 지 몰라서 일단 전화번호를 눌러 아무말이나 물어보았었습니다.

뭉뚱그려서 질문을 하면 대답도 뭉뚱그려서 오더라구요.

 

정확하게 질문할수록 내가 원하는 내가 필요한 답을 해주는 것 같습니다.

어떻게 전화임장을 하는 것인지 막막하여 선배님들께도 물어보면서 하나씩 질문을 추가해보고 시세지도를 작성하면서 작성한 걸 보면서 전화를 해보면서 궁금한 점을 하나씩 물여보려고 하였습니다.

처음엔 두근두근 떨면서 전화번호를 눌렀는데 자주하게 되니 예전보다는 자연스러워진 것 같습니다. 

 

하면 할수록 중요한 전화임장

여러분의 노하우도 알려주세요 ^^

 

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벤치마킹 할 점

1. 분위기임장 -> 시세지도 그리며 궁금한 점 찾기 -> 전화임장 -> 매물임장

2. 매수자, 매도자, 전세세입자 컨셉으로 전화임장하기

3. 전세/매매 가격, 가장 저렴한 매매가격, 전세희소여부 확인하기