[컬럼] 초보 투자자가 투자하기 전 반드시 알아야할 3가지 - 자음과모음

 

전세자금대출규제가 강화되었습니다.

11월, 12월 이사를 계획하고 있었던 세입자, 집주인에게 날벼락이 떨어졌습니다.

대출이 나올 줄 알고 계약금을 걸었던 사람들이

갑작스러운 규제에 대출이 막혀 계약금을 날리게 된 것이죠.

몇 천만원의 소중한 목돈을 날린다는 건 정말 생각만 해도 아찔한 일입니다.

 

투자자에게도 이런 일이 언제든 닥칠 수 있습니다.

투자자 역시도, 나올 거라고 생각했던 대출이 나오지 않아

잔금을 칠 수 없는 경우, 최악의 경우에는 계약금을 날리게 됩니다.

그 안에 전세를 싸게 놔도 맞춰지지 않을 경우엔 말이지요.

(이런 상황에서 어떻게 대응해야할 지 바다님께서 좋은 글을 써주셨습니다^^.)

 

저희가 하는 전세 레버리지 투자는 '사는' 행위보다

더 중요한 과정이 바로 '전세를 셋팅'하는 과정입니다.

전세보증금을 레버리지해서 소유권을 가져오기 때문에

전세가 맞춰지지않는 최악의 상황에 항상 대비하고 있어야합니다.

중요해서 다시 말씀드리는데, 항상입니다.

전세가 씨가 말라서 내 전세가 바로 나갈 것 같다고 예상이 되어도

실제 현실이 그러한지 항상 확인해봐야 합니다.

 

그렇기에 초보 투자자는 투자하기 전에 이 3가지를 꼭 확인해야 합니다.

 

 

첫째, 싸게 사야 합니다.

싸게 사야 그에 따른 전세가도 매매가 기준으로 셋팅을 합니다.

비싸게 사면 그만큼 전세가를 올려 받으려는 심리가 생겨요.

그러면 대부분의 초보 투자자는

시장의 시세흐름을 무시한 채 야망 전세가를 셋팅하고자 합니다.

그런 결과로,

전세가 나가지 않습니다.

지금 전세 진행 중에 있으신 분들은

내가 정말 싸게 산 게 맞는지 한 번 확인해보시길 바랍니다.

싸게 산 게 아니기에 전세가를 높여 불렀다면

시장이 받아주는 전세가인지 확인해보시길 바랍니다.

 

 

둘째, 잔금이 가능한 물건을 사야합니다.

전세를 맞출 수 있는 골든 타임이 잔금 전 2달반~2달정도입니다.

대부분의 사람들이 이정도 기간을 두고 전세를 구하러 다니기 때문인데요.

이 기간에 전세를 빼지 못했다면 잔금을 준비해야 합니다.

이 때, 잔금이 안 돼서 눈물 빼고 콧물 빼봤자 선택의 여지는 없습니다.

 

전세가를 1층 가격에 파격적으로 내려서 셋팅하든지

아니면 계약을 깰 수 밖에 없어요.

계약이 깨지는 최악의 상황을 방지하기 위해

매도자에게 잔금 기간을 늘려 줄 수 없냐 사정해 볼 수는 있겠지만

자본주의 사회에서 계약서에 명시된 날짜를 임의로 바꾸는 건 매우 어렵습니다.

애초에 내가 할 수 있는 투자를 해야 합니다.

 

 

셋째, 전세 상황을 주시해야 합니다.

초보 투자자분들이 가장 많이 놓치는 부분이 전세 상황입니다.

매수하고 전세를 놓았는데

부동산 사장님이 알아서 해주겠거니...

전세가 없으니 내 전세는 당연히 나가겠거니...

하면서 넋 놓고 계시는 경우가 꽤나 많습니다.

매수하기까지는 굉장히 적극적으로 행동했다가

전세 셋팅부터는 굉장히 소극적인 자세로 바뀝니다.

전세가 계약이 되고 잔금을 쳐야 마무리가 됩니다.

 

사면서부터 시작인 것이죠.

 

최근 지방 도시에 투자자가 몰리면서 공급이 없는 지역임에도

전세 거래가 되지 않는 도시들이 있습니다.

입주가 없음에도 불구하고 전세가 많아서

그에 따른 수요가 붙지 못해

전세가 나가지 않는 경우죠.

또 투자자가 몰리면서 전세가 많이 나왔는데

입주가 진행 중에 있어 어려움을 겪고 있는 도시도 있어요.

 

이런 상황은 언제든 우리에게 벌어질 수 있다는 것을 아셔야 합니다.

그렇기 때문에 내가 산 이후로 전세 상황이

어떻게 흘러가고 있는지를 면밀히 체크해야 해요.

부동산 사장님과 자주 토오하하고

내 집을 보고 간 손님이 있는 지를 확인해야 합니다.

집을 보고 갔는데 왜 계약이 안됐는지를 확인하고

가격이 문제인지 집 상태가 문제인지 알아야 합니다.

 

내 투자입니다.

부동산 사장님의 투자가 아니란 말이죠.

 

또한, 전세가를 무피로, 또는 플러스피로 셋팅하는 데 집착하지 않아야 합니다.

집착하지 않기 위해서는 목표 전세가를 반드시 정하되 여유를 두고 매수해야 합니다.

사면서 대충 이정도면 전세가 나갈거야 하는 마인드로는 망해요.

실제 전세 실거래가 얼마에 됐고 현지 그 지역 입주 상황은 어떠하며

전세 거래 흐름이 어떤지를 확인하고 목표 전세가를 정해야 합니다.

내가 원하는 전세가를 받기 위해서 잔금을 치고 기다려야 하는지 아닌지를 

판단하고 매수해야 합니다.

 

여러분,

제가 말씀드린 이 3가지를 꼭 생각한 뒤 매수하셔야 합니다.

매수하고 생각하시는 게 아니에요.

 

내 투자에서 모든 과정의 책임은 나에게 있다는 걸

확실히 인지하고 있으셔야

잃지 않습니다.

 

투자하기 전, 꼭 이 3가지를 잊지 마시고

투자하시기를 바랍니다.

 

감사합니다.^^