[컬럼] 전세가율의 비밀

안녕하세요, 너와나를위하여입니다.

오늘은 전세가율에 대한 이야기를 좀 드리고자 합니다.

 

전세가율 6년반 만에 최저

다음과 같은 기사가 보입니다.

전세가율 6년 반만에 최저… 집값 고공행진 따른 ‘착시효과’

 

기사 내용은 제목과 마찬가지로,

전세가율( = 전세가 / 매매가, 매매가 대비 전세가의 비율)이 6년 반만에 최저치를 보인다는 것입니다.

 

그리고 지난 6년간 전세가율의 변화를 그래프로 일목요연하게 보여줍니다.

 

전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 것입니다.

위 그래프에서 보듯, 2016년 이후로 전세가율이 지속적으로 낮아졌습니다.

 

전세가율이 낮아지는 것은 2가지 중 하나입니다.

전세가가 낮아지거나 매매가가 높아지는 것입니다.

 

그러나 다른 경우도 있습니다.

전세가도 오르지만, 전세가보다 매매가가 더 빠르게 오르는 경우가 거기에 해당됩니다.

 

전세가가 낮아지고 매매가가 높아지는 경우의 전세가율 하락과

전세가가 높아지는데 매매가는 더 빠르게 높아지는 경우의 전세가율 하락은

전세가율이라는 숫자의 변화에는 큰 차이가 없지만

실제 현장에서는 커다란 차이를 보입니다.

 

 

전세가가 높아질 때 vs 전세가가 낮아질 때

전세가는 실사용가치이기 때문에 가수요가 없습니다.

전세가가 오를 것 같다고 전세를 2, 3개씩 얻는 사람은 없기 때문입니다.

철저하게 실수요 관점에서 시장이 형성됩니다.

 

이렇듯 실제 수요에 의해 시장이 형성되는 대표적인 재화는 우리가 주변에서 흔히 볼 수 있는 생필품입니다.

얼마전 논란이 되었던 대파와 같은 원리입니다.

대파의 가격은 지속적으로 늘어나는 통화량의 증가라는 베이스 위에서

그 때 그 때 대파의 작황으로 인한 수급상황, 즉 흉년이 들면 수요는 그대로인데 공급이 줄어 가격이 상승,

반대로 풍년이 들면 비교적 일정한 수요에 비해 공급이 늘어 가격이 하락하는 것과 같습니다.

(물론, 장기적으론 통화량이 늘어나기에 대파의 가격은 재배방법에 있어서의 혁신이 없는 이상 꾸준히 우상향합니다.)

 

전세가도 마찬가지입니다.

수요는 일정한 편입니다(실수요이기 때문에 위에서 말씀드렸습니다)

그러니 공급에 의해 가격이 결정된다고 보시면 됩니다.

 

이런 배경을 알고나서 다시 전세시장을 봅니다.

전세가가 엄청나게 올랐습니다, 지난 1년간(아래 기사를 참고해주세요)

임대차법 1년...서울 전셋값, 이전 5년만큼 올랐다

 

이 이야기는 전세 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다는 것입니다.

전세의 공급은 전세 매물의 수를 말합니다.

전세 매물의 수가 급감했습니다.

그 이유는 기사에 잘 나타나있습니다.

 

이런 상황에서 현장에 가면,

수심 가득한 얼굴로 전셋집을 찾는 사람들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

 

대화를 들어보면 대략 이러합니다.

- 중개소장님, 안녕하세요. 여기 매매가가 정말 그정도에요? 너무 비싸요..

- 네, 매물이 원채 귀해요. 매도자들이 그런 상황을 잘 알기 때문에 조금이라도 깎아달란 말도 못 꺼내요.

- (아 그럼 전세를 해야하나..) 그럼 전세는 어때요?

- 전세는 없어요

- 네..??

- 전세는 없어요, 매물도 이것 뿐이고요. 빨리 판단하셔야 해요

 

매매가가 많이 올느 상황에서 매매의 대체 수단인 전세 임대 또한 어렵게 되자

밤잠 설쳐가며 고민하다가 울며 겨자먹기로 내집마련에 등 떠밀리듯 나서는 분들이 많아집니다.

 

이건 제가 수년간 전세난 현장에서 보고 들은 것입니다.

 

전세물량이 귀하고, 그로 인해 전세가가 올라가게 되면

그리고 매매가 또한 불안한 양상(위로 올라갈 것 같다고 느껴지는)에선

보다 쉽게 매매수요로 전세수요들이 전환됩니다.

 

반대로 매매가가 많이 올랐어도

전세 매물이 많고 가격도 매매에 비해 많이 저렴하다면

변화를 싫어하는 사람의 속성상

전세를 일단 선택합니다.

 

울며 겨자먹기로 매매에 나서는 수요의 이탈이 생기는 것입니다.

매매가가 안정되려면 반드시 임대시장, 그 중에서도 전세 시장이 안정되어야만 하는 이유입니다.

 

 

전세가는 당분간 획기적으로 상황이 좋아지기 어렵습니다.

과천, 하남, 분당 등 일부 입주가 있는 지역의 경우 전세가 국지적, 일시적으로나마 안정이 됩니다.

그리고 이렇게 되면 어김없이 매매가 타 지역대비 안정감을 보입니다.

 

즉, 그 정도가 일정한 실수요자 특성상, 전세시장은 공급이 절대적이라는 것의 증거입니다. 

 

그렇다면 앞으로 전세난이 계속될 것인가 아닌가를 가늠하고자 한다면

공급상황을 보면 된다는 말입니다.

 

수도권 공급상황을 봅니다. 

 

 

부동산 지인의 수요/입주 자료를 출처로 소개해드립니다.

2021년 현재, 2022, 2023년의 경우 선택지역 수요량 합계보다 많으니 공급이 충분한게 아니냐 하실 수 있습니다.

 

그러나 만약 그렇다면 왜 현재의 전세난이 이렇게 심각할까요?

규제의 영향도 있지만 저는 단순히 계산된 선택지역 수요량이라는 것이 그 지역의 실수요를 제대로 측정하지 못할 수도 있다는 생각을 합니다. (이 이야기는 나중에 해보겠습니다. 간단히 언급하면, 수도권의 수요는 수도권 사람들만이 아닐 수 있기 때문이라는 것입니다. 비수도권 인구가 수도권으로 올라와 주택수요가 될 수 있음을 알아야 합니다)

 

뭐, 어찌되었든, 올해와 작년의 전세가 움직임을 보면, 내년 내후년도 현재의 전세가 고공행진을 잠재울 만큼의 공급 폭탄은 찾아볼 수 없습니다.

 

그렇다면 정해진 것입니다.

현재의 전세난은 적어도 당분간은(부디 빨리 끝나길 저 역시 간절히 기원합니다) 계속 될 것이라는 것입니다.

 

 

내집마련 망설이지 마세요

내집마련을 망설이지 마십시오.

내집마련을 하지 않는다면 임대로 거주해야 합니다.

그러나 임대시장은 앞서 말씀드린 것과 같이 수요자에게 우호적이지 않을 것입니다.

 

전세가와 매매가의 차이가 비교적 적은 곳,

무리하지 않는 수준의 대출을 내 종잣돈에 더해 마련할 수 있는 곳에 한해서는 미루지 않고 내집마련을 고민해보셨으면 좋겠습니다.

 

당부사항

가끔 이렇게 알려드리면 현장에 다녀오신 후 다시 이렇게 말씀하시는 분이 계십니다.

- 거긴 너무 외져서요..

- 거긴 너무 언덕이라..

- 거긴 너무 낡았어요..

 

네 맞습니다

그렇게 보일 것이고 느껴질 것입니다.

 

그러나 한가지 잊으시면 안되는 게 있습니다.

 

그 외지고, 언덕에, 낡은 집.

그 집의 전세가가 지금 매매를 고민하시는 가격보다 더 비싸질 수 있다는 것 말입니다.

 

지금까지 내가 무관심했던 것, 행동하지 않았떤 것에 대한 대가를 외면하지 않으셨으면 좋겠습니다.

인생은 길고, 지금의 대가를 치르며 절치부심하다보면 더 멋지게 역전홈런을 날릴 기회는 우리 인생에 반드시 있습니다.

 

종잣돈이 너무 작아 영끌아니고서는 답이 없다면 몰라도,

그게 아닌데 결단을 못 내리시는 경우가 많아 보여 안타깝습니다.

 

일단 집을 살 수 있고, 또 필요한 분들은 지금이라도 내집마련을 하시되

역전 홈런을 위해서 다음 교훈을 잊지마십시오.

 

그 교훈은 위에서 보았던 이 그래프에 있습니다.

 

 

가장 집 사기 좋았던 2016년, 전세가율은 가장 높았습니다.

 

이제 더이상 싸다고 보긴 어려울 정도로 오른 지금, 전세가율은 낮아졌습니다.

 

어느 날, 여러분이 신문을 보시는데,

위에 제가 소개해드린 것과는 다른 제목

즉, "전세가율 O년만에 최고..!"와 같은 제목의 기사가 나온다면,

그 때 만회하실 수 있습니다.

 

그럴 때 더 좋은 집으로 옮겨가세요.

지금 내집마련을 포기하셨다면 열심히 종잣돈을 모으며 기다렸다가 그럴 때 집을 마련하세요.

 

물론... 이마저도 평소 신문 한 자 안본다면 그저 지나가버리겠지만.. 

 

 

 

번외의 글

오늘 저녁 튜터 후배님들이 이 글을 제게 공유해주었습니다.

 

상대방의 간절함과 의자가 활자로 변해 제 눈에 박힙니다

 

응원합니다.

할 수 있어요.

벼락부자는 아니라도, 나와 가족을 지키는 정도는, 누구나 할 수 있습니다.

투자를 시작한 2015년에도 그랬고, 16년, 17년, 18년, 19년, 20년 그리고 지금 21년에도

그 생각에는 변함이 없습니다.

 

다만 한가지 당부드리고 싶은건

조급함과 욕심을 멀리하시라는 것입니다.

간절함이 조급함이 되려한다면, 그 간절함을 경계하세요.

 

반드시 성공하시길 바랍니다.

힘을 내세요! 이 글을 읽는 모든 분의 성공을 기원합니다.

 

즐거운 저녁 되세요. 감사합니다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들 (https://cafe.naver.com/wecando7/2451148)