[컬럼] 저평가 여부를 판단하는 가장 확실한 방법

안녕하세요.

오블입니다.

 

공통적으로 궁금해하셨던 내용 중에 하나가

가격을 비교했던 시점이 6개월 전 가격이었던 부분이었습니다.

 

강의 때는 살짝만 언급하고 가볍게 지나쳤으나(지나치려했으나)

역시 매의 눈과 호기심 왕성한 월부님들 ^^

 

그럼 이에 대한 이야기를 해보려 합니다.

 

 

가격을 어떻게 보시나요?

일반적으로 가격을 볼 때 매매지수 또는 KB시계열(매매가격증감율)을 봅니다.

이는 가격의 흐름을 나타내는 방법으로서 시각적으로 보기 좋기 때문에 많이 이용되는 지표 중 하나입니다. 

 

하지만 저는 강의 때 매매지수와 KB시계열을 사용하지 않았습니다.

오히려 위의 KB시계열만으로 저평가를 판단할 수 없다고 말씀드렸습니다.

 

왜냐하면 매매지수, 시계열에는 가격의 변동률만 있기 때문입니다.

 

저평가를 판단하는 가장 중요한 요소 2가지는
가격과 입지 입니다.

 

그런데 매매지수, 시계열에는 가격과 입지가 모두 나와있지 않습니다.

 

그래프로 보게 되면 본인도 모르는 사이에 자꾸 흐름을 보게 됩니다.

자꾸 차트를 보게 됩니다.

그래서 더 중요한 요소인 가격과 입지를 놓치기 쉽습니다.

 

가격 그 자체를 보십시오.

 

가격의 흐름은 그 이후에 봐도 늦지 않습니다.

 

 

 

왜 6개월 전 가격과 비교했을까?

 

다시,

굳이 왜 6개월 전의 시점과 비교한 이유는

역설적이게도 매매지수의 흐름상의 이유입니다.

 

 

지난 6개월 전의 매매지수와 변동량이 가파르게 상승하는 차이가 났기 때문입니다.

즉 가격변동이 컸던 것이죠.

 

그것을 위와 같이 흐름으로 비교하지 않는 이유는

서문에서도 밝혔듯이 흐름의 오류에 빠질 수 있기 때문이었습니다.

 

흐름을 먼저 보게 되면

지금까지 올랐으니 더 오를 꺼다.

지금 가격이 꺾였으니 이제부터 하락할 거다.

와 같이 자꾸 미래를 예측하려 하게 됩니다.

 

시장을 함부로 예측하려 하는 것.

잃지 않는 투자자로 성장하는 데 있어서 가장 경계해야 하는 부분입니다.

 

선도 결국은 점이 모여서 만들어진 것이고 그 점끼리 비교해야하는 것이 먼저입니다.

 

이처럼 가격 변동이 가장 컸던 시점의 가격을 통해 변동폭을 가격 그자체로 비교해볼 수 있습니다.

 

그래서 6개월 전의 가격과

현재의 가격을 시세지도상에 같이 표시해준 것이고

이를 통해서 연식 - 입지 - 가격 - 그리고 변동폭을 지도 위에서 한 번에 비교할 수 있게 된 것입니다.

 

가격 그 자체를 보는 것.

그리고 거기에 입지를 입혀서 싼지 비싼지를 판단하는 것.

그것이 저평가 여부를 판단하는 데 있어서 가장 중요한 부분이라 할 수 있습니다.

 

이 부분이 강의에서 말씀드렸던 시세지도를 통해 저평가 단지를 찾는 방법인 것이죠.

(나름 고민 많이 했습니다 ^^)

 

서울 수도권 대부분은 지난 4년에 비해 가격이 2배 이상 상승하였습니다.

서울에서 평당가가 가장 낮은 구의 산 중턱에 있는 나홀로 아파트 조차 예외없이 상승하였습니다.

 

그러한 상승기를 거치며,

'이제는 이미 많이 올랐네'라고 생각하실 수도 있을 것 같습니다.

 

한두번 투자를 경험해본 분이라도

'이미 많이 올라서 이제는 투자할 곳이 없겠네?'라고 생각이 이어질 수 있습니다.

 

하지만 이는 반은 맞고 반은 맞지 않습니다.

많이 올랐다고 하더라도

모든 곳이 입지순서대로 차례대로 오르지는 않기 때문입니다.

그 안에서 분명 차이가 존재합니다.

 

왜냐하면 부동산은 결국

현장에서 이루어지는,

사람이 실제 거주하는

사람들의 삶의 일부이기 때문입니다.

 

6개월전

또는 12개월 전을 비교하셔도 좋습니다.

대신 그 하나의 시점을 정해놓고

가격 대 가격으로 보십시오.

 

물론 비교군 앞마당이 많으면 좋겠지만

설령

앞마당이 많지 않아도

 

한 개의 지역내에서도

수백개의 단지들간에 비교를 통해서

저평가 단지를 찾을 수 있을 것입니다.

 

이는 실거주를 하는 분이든, 투자의 관점에서 보는 분이든 그 원리는 같다고 생각합니다.

 

더 나아가

이러한 저평가 단지를 찾는 법은 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 바로 적용할 수 있습니다.

그래서 저도 이번에 지방투자 전문가 유진아빠님의 어꺠에 올라타보려 합니다. 감사합니다. ^^

 

 

 

 

<BM>

1. 상승률 등 시세흐름으로 시장을 예측하지 말고 입지 + 가격 그 자체를 봐야한다.

2. '이미 올라서 투자할 곳이 없다'고 생각할 것이 아니라 지역별 상승 시차가 배제되어있으니 이 시차를 고려한다면 투자 가능성이 있다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들(https://cafe.naver.com/wecando7/2321851)