[필사] 2배 수익 보장하는 효자 물건 찾기 3단계 - 몽부내

 

안녕하세요 몽부내입니다.

아직은 더운 날이 지속되는 요즘,

몸 건강히 투자 활동하고 계신가요? :)

 

오늘은 내돈내산의 기분으로,

효자 물건 찾기 3단계를 공유해보려 합니다.

 

얼마전 투자 물건을 복기하다가,

당시에 어떤 선택을 했느냐에 따라

수익이 최대 2배까지도 차이가 날 수 있음을 깨달았습니다.

 

어떤 물건을 사야

최소한의 투자금으로 최대의 수익을 낼 수 있을까요?

 

부족하지만,

복기 과정에서 제가 도출했던

나름의 노하우를 소개해보고자 합니다.

 

 

1단계. 깎는게 중요한가요? 사는게 중요한가요?

200만원 깎으려다가 2000만원을 놓칠 수 있습니다

 

 

투자를 진행하다보면

절대 안깎이는 물건들이 있습니다.

 

그리고 그런 물건들일수록 오기가 생깁니다.

단 50만원이라도 깎아야

투자자로서의 사명을 다한 것 같은 기분마저 듭니다.

 

하지만

깎는 것이 중요할까요? 사는 것이 중요할까요?

 

저는 충분히 싸다고 생각된다면,

깎는 것보다 사는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

 

물론 조정해보려는 시도는 언제나 옳습니다.

그 과정에서 협상 스킬도 늘리고,

투자 실력도 쌓을 수 있다고 생각합니다.

 

하지만 여러번 시도해보고,

이런 저런 각도에서 고민해봤음에도

절대 조정이 안된다면,

그리고 그 물건이 정말 1등이라면,

저는 충분히 매수해도 좋은 투자라고 생각합니다.

 

(아래 가격은 모두 가상입니다)

제가 당시에 매수하고 싶었던 매물의 가격은 2.4였습니다.

저의 목표매수가는 2.35이었기에

어떻게든 2.35를 만들어보려 했지만

매도자의 입장이 워낙 완강했습니다.

 

부동산 사장님과 머리를 맞대고 이리저리 시도해봤찌만

2.38 밑으로는 도저히 내려오지가 않았습니다.

 

그래서 마지막이라는 심정으로

최종 100만원만 더 조정을 시도했지만

역시나 실패로 돌아가게 됩니다.

 

100만원도 조정을 안해주는 매도인이 야속했습니다.

이 매물로 2주를 끌었고,

결국 그 물건은 다른 사람의 손에 넘어갔습니다.

그것도 원 가격인 2.4로 말이죠.

 

저는 결국, 그 단지보다 선호도가 떨어지는 단지를

최종 가격 2.37에 매수하였습니다.

 

매수 당시만해도 거의 차이가 없던 두 단지의 가격이,

지금은 2천만원에 가까운 시세 차이를 보이고 있습니다.

 

결국 1-2백만원에 목숨 걸다,

1-2천만원의 차익을 놓쳐버린 것이죠.

 

본질을 잊은 채

사사로운 것에 집착하면 안된다는 것을

뼈저리게 배운 경험인 것 같습니다.

 

1-2백만원의 조정보다 중요한 것은,

그 물건이 충분히 싸냐는 본질적인 판단이고,

충분히 싸다는 결론이 나온다면

과감히 매수하는 것도

투자자로서 해야할 일이라는 걸 배웠습니다.

 

 

 

2단계. 싼 것 중에 좋은 걸 사야합니다.

내 고집만 세우고 있지는 않으신가요?

 

만약 지역 자체가 저평가 되어 있다면,

매물 하나에 집착하기보다는

차라리 생활권 전체 순위를 다시 체크해봐야합니다.

 

내가 매긴 생활권 순위가 맞는지,

1등 생활권이라고 생각했던 곳이

정말 1등이 맞는지 생각해봐야합니다.

 

이 과정에서,

부동산 사장님과 거주민들의 의견도 충분히 고려해야합니다.

저는 그러지 못했습니다.

 

 

A생활권 : 시내와 떨어져있지만 도시로, 신축 + 신규 상권으로 이루어져있음 

=> 부내 순위 : 1, 거주민 순위 : 3, 가격 : 2.3

B생활권 : 시내와는 조금 떨어져 있는 신규 택지로, 신축 + 준신축 아파트로 이루어져있음

=> 부내 순위 : 3, 거주민 순위 : 2, 가격 : 2.6

C생활권 : 시내에 있는 구도심 생활권으로, 구축+신축으로 이루어져있음

=> 부내 순위 : 2, 거주민 순위 : 1, 가격 : 2.6

 

거주민들은 오히려 그 지역에 너무 오래 살았기 때문에

시도시가 가질 수 있는 파급력은 생각하지 못한 채

'너무 멀다'는 편견만을 가지고 있다고 생각했고,

 

그렇기 때문에 

오히려 A 생활권이 가장 저평가 되어 있다고 판단했습니다.

 

그래서 부동산 사장님들이 

"어휴 거긴 안돼~"

하시는 게 오히려 기회를 의미한다고 생각했습니다.

 

하지만 결과는 제 예상과 달랐습니다

 

거주민의 선호도가 높았던 곳의 상승폭이 훨씬 컸고,

당시에는 3천만원 정도의 시세 차이가 있었던 곳이

지금은 1억에 가까운 차이를 보이고 있습니다.

 

중요한 점은,

당시에 세 곳 모두 투자가 가능했다는 점입니다. 

 

저는 비록 1등 생활권에 투자했지만,

시간이 지나 시장이 증명해주고 있습니다.

제가 뽑은 1등은 1등이 아니었다는 걸 말이죠.

 

만약 지역 전체가 저평가 되어 있다고 생각된다면

물건 하나, 하나에 집착하기 보다는

차라리 생활권 하나, 하나를 다시 뜯어보는 연습을 하셨으면 좋겠습니다.

 

 

3단계. 끝날 때까지 끝난 게 아니였습니다

꺼진 불도 다시 봐야 합니다.

 

작년 부산의 부동산 시장이

얼마나 뜨거웠는지는

익히 들어 아실 것입니다.

 

제가 투자를 진행했던 시기도

부산의 불장 시기와 비슷했습니다.

 

저는 한차례 부산의 불장을 겪고난 뒤,

부산은 끝났다고 생각했습니다.

 

1주일에 1억이 올라가는 기이한 경험을 하고나니

아무리 봐도 가치대비 저렴한 곳을 찾을 수 없었습니다.

 

하지만 정말 그랬을까요?

 

그렇지 않았습니다.

저의 근시안적인 사고가

본질을 보지 못하게 막았을 뿐입니다.

 

저는 닭 쫓는 개마냥

주요 지역의 신축만 바라보면서

멀리 달아나는 시장을 우두커니 보고만 있었습니다.

 

그리고는 새로운 임장지에서

열심히 투자 물건을 찾았습니다.

 

하지만 그 시간에도 아직까지 살아있는 단지들이 있었고,

그 시기에 투자까지 진행한 동료들도 있습니다.

 

그 결과는 그래프가 말해주고 있습니다.

 

 

투자 당시에는 1억정도 차이를 냈던 두 단지가

지금은 1.5억 정도의 시세차이를 보이고 있으며,

무엇보다 상승폭에서 엄청난 차이를 보이고 있습니다.

 

결국,

내가 아는 곳 중 좋은 곳이

정말 끝난 곳인지,

정말 투자할 곳이 없는 게 맞는지,

정말 저평가 구간을 벗어난 것인지,

다시 한 번 면밀히 검토해봐야 합니다.

 

저는 앞마당을 넓게 보지 못했던 근시안적 사고로 인해

지방광역시 30평대 채용이라는 꿈을 이루지 못한 채 돌아서야만 했습니다.

 

 

하지만 앞서 말씀드린 세가지보다 더욱 중요한 건,

사는 것입니다.

투자해야합니다.

 

행동하지 않으면 결국 아무 일도 일어나지 않는다고 하죠?

투자를 해야 단 1원의 수익이라도 낼 수 있습니다.

 

제 투자 건도 복기 과정에서

여러가지 아쉬운 점을 발견했지만,

충분히 싸게 매수했기에

 

1년도 안되는 시간동안 1억의 수익을 낼 수 있었고,

지금은 전세가가 저의 매매가와 동일하여

결과적으로 잃지 않는 투자를 진행하게 되었습니다.

 

조심하는 것도 좋고,

신중한 것도 좋습니다.

 

하지만 충분히 싸다고 판단되고,

내 앞마당 중 1등이라는 확신이 생기면,

꼭 투자하셨으면 좋겠습니다.

 

가끔 투자 물건이 보이는데도 불구하고

여러가지 이유로 투자를 미루는 분들을 봅니다.

 

여긴 비조정이잖아요... 1호기는 조정 지역에 하고 싶어요...

여긴 중소도시잖아요... 광역시에 하고 싶어요...

여긴 30만ㅇ도시잖아요... 최소 50만은 되어야죠...

 

물론, 더 좋은 곳에 하는 것이 맞습니다.

 

지금의 비조정 지역보다 좋은 조정 지역 앞마당이 있고,

지금의 중소도시보다 좋은 광역시의 앞마당이 있고,

지금의 30만 도시보다 좋은 50만 인구 앞마당이 있다면요.

 

하지만 그게 아니라면,

 

내가 지금 아는 곳 중 제일 좋은 곳에 꼭 투자하셨으면 좋겠습니다.

 

투자를 해야 경험을 할 수 있고,

경험을 해야 투자 실력을 늘릴 수 있으며,

투자 실력이 늘면 어디든 나의 놀이터가 될 수 있습니다 ^^

(물론 이 단계까지 아직 못가봤습니다 크흡)

 

그러니, 부디

눈앞에 있는 투자 물건을 그냥 흘려보내지 말아주세요.

할 수 있는 최선의 투자하시길 응원합니다

 

 

항상 100퍼센트 완벽한 사람이 필요한 것은

아니라는 사실을 알아야 한다.

행동하고 때로는 실수를 저지르며

코스를 수정하면서 전진하는 것은 

자연스러운 과정이다.

맥스웰 몰츠 성공의 법칙 중 - 맥스웰 몰츠