[필사] 홍마짱짱's 임장하는법 - 홍마짱짱

안녕하세요~

홍마짱짱입니다~

 

더운 여름 건강 잘 챙기고 계신가요??

 

지난 토요일 실전반 2기, 6조분들과 비 맞으며 임장을 돌아다니다 보니 문득 1년 전,

이맘 때가 생각나더라구요,

 

작년 7월의 어느 날에도 임장 중에 비가 정말 많이 왔었죠,

우비랑 우산을 써도 홀딱 젖어서 ' 이왕 이렇게 젖은 거 더 돌자'며 마음 편히(?) 임장 돌던

옛 추억이 새록새록, 그ㄷ 때 임장 돌다가 투자하기 제일 좋아 보이는 지역에서

직원 4호를. 채용했었거든요, 그 지역에 6조분들과 다시 오니 반갑기도 하고,

정말 1년이라는 세월들이 빠르게 머릿속을 스쳐지나가면서

2017년 여름 나에게찾아온 변화들을 다시 되돌아보게 되고,

6조 조장님이신 쭈징님이 제가 투자했던 지역이라 더 해줄말이 많으실 거 같다고

참여할 기회들을 맣이 만들어 주신 덕분에

새로 부동산 공부를 시작하신 분들이 주로 궁금해 하신 것들과 임장보고서를 왜 쓰고

어떻게 활용하여 나만의 지역뽀개기 지역을 늘려가는지,

임장 나가서 뭘 보아야 하는지, 제가 임장을 어떻게 도는지,

제가 생각하기에 이렇게 하면 더 좋을 거 같은 방법을 함께 나눠보려 합니다.

 

체계적인 임장 과정

☞ 실전반 4강때 너나위님 강의 때 다들 보셨던 임장과정 순서로 임장 계획을 짜시면 많은 도움이 되실거에요,

처음에는 이 과정을 그대로 따라하시고, 바른 임장습관을 들이시는게 중요하다고 생각합니다.

 

순서	구분	목적	도구
1	1차 답사	친해지기	발
2	지역조사	지역이해	손
3	2차 답사	가격/체크리스트	발
4	세부조사	단지선정	손
5	임장(가는만큼 더 많이 보인다)	물건	발
6	보고서 완성	정보취합/정리	손
7	의사 결정	실전 투자	발

 

 

지역선정 후 1차 답사

- 답사 하루 전 날 : 가기 전 날 폭염을 대비하여 임장 Kit을 준비하구요,

(모자, 쿨스카프, 핸드폰 충전기, 발 편한 신발, 가벼운 옷차림 등) + 임장 지역 지도를 프린터로 뽑아요(동선이 그려져있으면 더 좋아요! 시간 절약도 할 수 있구요, 어디로 먼저 돌까? 이런, 저런 고민을 줄여주고, 단지 전체를 꼼꼼하게 구석구석 볼 수 있어요.)

- 저는 보통 주말 하루, 아침 7~8시에 대중교통을 타고 임장지역으로 이동을 해요,

가는동안 네이버 지도를 보며 마을이름을 외우거나 임장돈선을 머릿속 그려보기도 하구요,

초등학교, 중/고등학교, 마트, 백화점, 공원, 병원의 위치를 파악하면서 갑니다.

전철역 도착하면 비장함을 장착하고, 역 안의 사람들이 어느 방향으로 나가는지도 좀 보고,

유동인구들을 관찰합니다. 지하철 단지에서 첫 번째 단지까지 향하는 길 주변도 보고,

버스 정류장도 확인하며 느긋하게 관찰모드로 걷습니다.

 

사람들의 연령대와 분위기, 입점해 있는 상권들을 보며 분위기를 파악도 해보구요,

유모차와 육아맘들, 전동퀵보드나 자전거를 타고 다니는 학생들, 중년사람들의 모습과 헤어스타일,

길가 주변의 포장마차와 과일 트럭 등을 보며 오감 임장을 합니다.

 

3시간 → 가벼운 점심 → 1시간 → 커피/휴식 → 2~3시간 코스로 임장 후 집에 오는 코스로 동선을 짜구요,

분위기를 파악한다는 생각으로 단지를 둘러봐요~

주차 공간이 널럴해 보이거나, 동간 거리가 넓고 쾌적해보여 네이버 부동산을 클릭해보면

대부분 대형 평형으로 이루어진 아파트더라구요, '어쩐지... 쾌적하고 좋더라... 대형평형이었군...'하며

다음 단지로 옮겨 갑니다. 단지별로 다 보고 마음별로 느낀점을 간략하게 씁니다.(기억이 오래가기 위함)

 

집으로 오는 길에는 단지별로 묶어서 사진 정리를 하기도 하고, 월부카페 내에 올라와져있는 그 지역 임장보고서를 찾아서 보는 걸로 마무리합니다.

 

 

지역조사

- 소형 평형부터 대형 평형까지 전부 포함하여 시세 지도를 그립니다.

시세 지도를 그리다보면, 이 동네의 아파트 단지들을 한눈에 알수가 있고, 각 평형대의 매매, 전세가격, 전세가율, 갭 그리고 평당가를 기입함으로써 전체적인 시세 파악이 한 눈에 되고, 지도를 보면서 아래 4가지 사항들과도 연관 지어서 임장 갈 지역에 대해 스스로 검색하게 돼요,

 

1. 전철 접근성

2. 초등, 중학교 근접 여부

3. 단지내 소형평형 배치 위치

4. 시장 및 주변 편의시설 접근성

 

※ 여행 전 미치 지도를 보며 여행지에 대해 궁금해하고 설레는 마음으로

모르는 동네의 시세지도를 그리고,

시세지도를 보며 가격의 이유를 찾아보며 답을 찾아가는 과정,

손품으로는 도저히 알 수 없던 답들을 현장에서 찾아보면서 지역을 보는 눈을 키워보셔요~

 

시세지도를 직접 그리다보면, 시간이 많이 걸리는 만큼, 이 동네에 대한 호기심과 궁금증이  마구마구 생깁니다 하루라도 빨리가서 현장확인을 하고싶어지실 거에요,

궁금증도 못 참고, 부동산에 전화를 걸어 궁금증을 해결하고 있는 본인을 발견하실 거구요,

전화임장 두려워하지 마세요, 궁금한 걸 물어본다는 생각으로 편하게 시작해 보세요~

 

 

전화임장이 하는 법이 궁금하시다면

친절한 페키짱님이 써주신 임장방법 1탄 : 전화임장 어떻게 하나요? 꼭 보시구요 ^^

 

 

☞ 임장보고서에 첨부하는 시세지도 작성시에는 최대한 자세하게 표시해두시는 게 좋은 거 같아요,

시세는 집을 지역별로 단지별로 비교할 수 있는 기준이 되기 때문에 그림에서 보시는 거와 같이 조사날짜,

네이버부동산 매물에서 평형별 매매최저가(1층, 탑층 제외), 전세최고가를 적고,

아파트 이름과 준공년도와 세대수를 반드시 넣어주시구요,

 

평단가별로 단지에 색깔 띠를 둘러주시면 한눈에 가격대를 파악하기 쉬워서 좋아요,

그 다음 소형평형대는 따로 표시해두세요, 그 단지의 배치도, 동과 향이 더 오래 기억에 남아요,

 

시세지도를 만들다 보면 지도를 자세히 들여다보게 되고,

전체적인 큰 그림과 시세를 지역별, 단지별로 비교할 수 있는 기준이 되구요,

그 지역 물건들의 가격이 눈앞에 펼쳐지게 해요. 그래서 그 지역에서 비싼 지역과 저렴한 지역이 보이며

자연스럽게 물건들의 가치도 느낄 수 있구요, 모든 답은 역시나 현장에 있으니 임장 열심히 다녀보아요^^

 

 

현장이 답이다; 2차 답사

지도에서 보며 내가 상상했던 지역의 모습과 현장에서의 모습은 차이가 많다는 점을 아시게 되실 거에요,

 

- 지하철역, 버스 정류장과의 거리, 근처 주요도로 접근성

- 세대수, 동간거리, 단지 배치도

- 학군이 좋은 곳으로 보낼 수 있는 단지, 초품아

- 복도식/계산식 여부, 샷시 교체가 된 집이 많은지 여부, 주차장과 차종

- 대장 아파트, 구조가 좋은 아파트, 상권, 학원가, 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 단지

- 공원, 산책길 여부, 소음 여부, 단지내 관리, 언덕 여부

- 단지에 어떤 사람들이 주로 사나, 연령층, 구성원 등(신생아, 초등, 노인분.. )

 

☞ 본인만의 아파트 체크리스트를 만들어보세요~

☞ 정리한 내용을 토대로 임장보고서에 단지별 특성 및 지역 둘러보기에 둘러본 내용을 적는 거에요~~

임장을 열심히 돈 만큼, 꼼꼼하게 본 만큼 지역에 대한 이해도가 높아집니다.

 

 

세부 조사

☞  월부 실전반에서 가르쳐주신 투자 기준에 근거하여 투자기준표를 작성하고,

투자기준에 부합하는 OO동에 있는 아파트 단지들 중 반드시 둘러봐야하는 특정단지를 추리기 위한 표입니다. 이 투자기준에 부합되지 않으면 투자해서는 안되며 해당 단지 물건을 집중적으로 보고 파악하여 최종투자 여부를 결정해야해요.

 

본격적으로 임장 제대로 돌기

☞ 관심 가는 단지와 매입하고자 하는 단지가 있다면, 내 소중한 투자금을 지키기 위해 단지내 부동산을 다 돌며 더 좋은 가격의 물건을 찾기 위해 노력해야 해요.(내가 너무 피곤하거나 힘들어서 안 가본 부동산에 막 내놓은 급급매 매물이 있었다면 안되잖아요ㅠ)

부동산 투자의 목적은 가치대비(입지대비) 저평가된 부동산을 찾는 것이 목적이라는 것을 잊지마세요!

 

평일 퇴근 후 야간임장, 주말임장, 출근시간 임장, 대중교통 임장, 자차 임장 등등 다양하게 현장에 나가서 직접 체험을 해보는 만큼 이 지역을 더 깊게, 제대로 지역뽀개기를 할 수 있어요.

 

 

보고서 작성

☞ 보고서 작성하실 때 참고하실 수 있도록 목차를 나열해보았구요,

월부 카페내에 벤치마킹 하고싶은 스터디 회원님들 임장보고서를 많이많이 참고하시고,

도움받으신 만큼 많이많이 나눠주세요^^ 월부는 내리사랑입니다 

 

☞ 친절한 방랑미쉘님이 써주신 글은 반드시 꼭! 꼭! 읽어보셔요~
임장 보고서 작성이 어렵게 느껴지시나요?

아직 투자기준이 없으시다면, 임장보고서를 써내려가시며, 자신만의 투자원칙을 바로 잡으시고, 
보물찾기 식으로 임장 도시는 분들께는 실전반 강의를 들어보시는 것을 추천드립니다.

보물찾기 식이 아닌 내 발로 땀흘리고, 비 맞으며, 눈 오는 추운날에도 임장돌며 쌓인 경험은 
똘똘한 직원을 알아보는 안목과 지역뽀개기를 통해 실력있는 투자자가 되기 위한 과정이라 생각합니다.

지역뽀개기를 통해 내가 확신을 가질 수 있는 곳에 투자하는 멋진 월부인이 되어 보자구요!