[컬럼] 수도권 재건축, 안된다고? 천만에 (feat. X소리)

안녕하세요.

명품 투자자가 되고 싶은

인생의 턴잉포인트 김인턴입니다.

 

 

투자라는 분야에 있어서 부동산 투자를 제외하고도 다양한 투자가 존재합니다.

우리에게 친숙한 주식, 비트코인부터 달러, 환차익, ETF 등 여러가지 투자가 있습니다.

 

부동산에도 여러가지 투자 방버이 있습니다.

아파트부터 요즘 뜨거운 이슈인 오피스텔, 아파텔, 생활형 숙박 시설

그리고 상가, 지식산업센터, 분양권 등이 있습니다.

 

그럼 아래 단어를 보면 무엇이 생각나시나요?

아크로리버파크 / 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움

 

여기까지만 보면 그냥 비싼 아파트라고 생각되실 겁니다.

그렇다면 다음 아파트를 추가해볼게요.

 

잠실 주공5단지 / 잠실 진주 미성 크로바 / 은마 아파트

여기까지 보셨다면 아마 머리속에 세글자의 단어가 떠오르실 겁니다.

재건축

 

오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 재건축에 대해서 이야기해보려고 합니다.

 

재건축 투자란?

 

우선은 재건축이 무엇인지에 대해서 간단하게 알아보겠습니다.

 

재건축은 말그대로 '다시 건축'을 하는 곳에 투자를 하는 것으로

'오래된 아파트를 새로운 아파트로 바꾼다'라고 생각하시면 됩니다.

 

신축 아파트 가격의 무서운 상승으로 매수에 접근하기 어려운 가격대가 되면서

당장은 아니지만 오래된 연식으로 인해 앞으로 신축으로 바뀌게 될 재건축 아파트에 대한 관심이 높아졌습니다.

이로 인해 수요가 높아지면서 많은 아파트들이 재건축에 대한 기대감으로 높은 가격 상승을 보여주고 있습니다.

 

 

실제로 구축에서 새롭게 신축아파트로 바뀌게 되면서 높은 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다.

여기서 높은 시세 차익이라는 단어를 보고 가슴이 두근거리시나요?

단, 여기서 조금 더 알아두셔야 할 게 있습니다.

 

재건축이 필요한 단지 내에 살고 있는 사람들이 개인적으로 새로 짓는다는 것은 굉장히 어려운 일입니다.

이로 인해 사람들은 재건축을 추진하고 진행해줄 '조합'이라는 것을 만들게 됩니다.

그리고 이렇게 만들어진 조합이 재건축 사업을 진행하게 됩니다.

 

또한 재건축 사업은 여러 사람의 이익이 걸려있고 말그대로 '사업'이다보니 하루 아침에 쉽게 진행되기는 어렵습니다. 

이익이 연결된 만큼 서로의 이익으로 인해 사업이 중단되거나 처음부터 다시 진행해야 하는 경우도 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

정비구역지정 -(24개월)→ 추진위구성 -(12개월)→ ★조합설립인가 -(13개월)→ ★사업시행인가 -(9개월)→ ★관리처분인가 -(49개월)→ 이주 및 준공 <약 8.9년>

 

위의 표를 보시면 재건축의 단계와 평균적으로 소요되는 시간에 대해서 확인이 가능합니다.

말 그대로 평균이며 약 9년정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다.

(별표 단계에서 일반적으로 가격 상승 발생, 사업시행인가 이후 어느정도 재건축을 진행하는게 확실해진 단계입니다.)

 

그리고 하나 더 알아야하는 것이 있습니다.

내가 재건축에 투자를 하는 경우 발생하게 되는 '추가분담금'과 '수익률'입니다.

 

예를 들어보겠습니다. 재건축이 진행 예정인 아파트가 있습니다.

해당 아파트의 현재가격은 2.5억입니다.

 

재건축의 경우 오래된 연식으로 인해 전세가격이 높지않습니다.

그래도 최소한의 비용을 들이고자 주택담보대출+신용대출을 사용하여 매수하게 됩니다. 

 

그렇게 대출 2억에 내가 가진 돈 5천만원으로 매수를 진행합니다.

그리고 시간이 지나 사업시행인가 이후 그리고 관리처분인가 진행 전에 '감정평가'라는 것을 합니다.

 

즉, 내가 보유한 헌집에 대해서 현재 가치가 얼마인지에 대한 평가를 진행하는 것입니다.

감정평가된 금액이 2억이라고 가정한다면, 나는 비록 2.5억이라는 물건을 샀지만

실제로는 2억이라는 가치의 재건축 예정인 물건을 0.5억이라는 P를 주고 구매한 것이 됩니다.

 

그리고나서 흔히 아는 푸르지오, 힐스테이트, 자이 등등의 시공사와 이야기를 하여 조합원 분양가를 정하게 됩니다.

여기서는 전용 84기준(34평) 4억이라고 가정해보겠습니다.

 

그렇다면 나는 새 아파트의 전용 84를 받기 위해서 얼마가 더 필요한 걸까요?

내가 가진 물건의 실제 가치는 2억이니까, 2억이라는 돈이 더 필요하게 됩니다.

바로 여기서 나오는 2억이라는 금액이 '추가분담금'입니다.

 

계약 진행시 추가로 필요한 그맥인 2억에서 10%만큼 계약금을 추가로 더 내야합니다.

그냥 매수했다고 끝이 아닌 추가로 투자금액이 더 들어가게 됩니다.

 

이런 가정에서 근처 신축 아파트의 가격이 10억이라고 가정한다면

아래 그림과 같은 수익률은 약 860%정도가 될 것입니다.

 

 

 

어떠세요? 900%에 가까운 수익률이라니!!

여전히 심장이 두근거리시나요

 

 

생각대로 될 거라는 X소리

 

A라는 투자자가 있습니다.

부동산에 대해서는 아는 것은 없지만, 재건축을 하면 돈을 많이 번다는 이야기를 듣고

재건축에 대해 잘 모르는 상태로 모아놓은 1억이라는 돈에 대출을 꽉 채워서 매수를 진행했습니다.

 

부동산 사장님이 이야기 하십니다.

‘곧 사업시행인가 발표 날거야. 그러면 이 가격 못 봐’

인터넷을 찾아봐도 비슷한 이야기를 하고 있어 안심이 됩니다.

 

새 아파트를 가질 수 있다는 생각에 가슴이 두근거립니다.

나도 이제 신축에 살 수 있을 거라는 상상에 너무 행복합니다.

 

곧 발표된다는 사업시행인가 발표는 나지 않습니다.

부동산에 전화해서 물어보니 금방 될 거라는 이야기만 들려옵니다.

 

그렇게 시간이 흘러 갑니다.

1년이라는 시간이 흘렀습니다. 마음이 조급해집니다.

 

영원히 상승할 것만 같던 상승장의 분위기는

언제 그랬냐는 듯 보합 그리고 하락하는 모습을 보입니다.

 

그리고 그런 시장 분위기로 인해 재건축 사업의 진도는 제자리 걸음입니다.

그렇게 3년… 4년… 5년…이라는 시간이 흘러갑니다.

심지어 이 기간동안 가격도 하락합니다.

 

B라는 투자자가 있습니다.

A라는 투자자와 동일하게 매수를 진행했습니다.

 

다행히 A와는 다르게 사업이 빠르게 진행되었습니다.

그리고 이제 관리처분인가만을 앞두고 있습니다.

 

그런데 갑자기 해당 지역이 규제지역으로 묶이게 되었습니다.

한달 뒤에는 대출 규제가 나왔습니다.

 

추가분담금과 중도금을 내야하는데 규제 지역지정과 대출 규제로 인해 대출이 나오지 않습니다.

팔고 싶어도 규제 지역 지정으로 인해 매도가 불가능합니다.

 

그리고 그렇게 돈을 내지 못해 현금 청산을 당합니다.

현금 청산시 감정평가 금액으로 청산되면서 추가로 손해를 보게 됩니다.

 

시간은 지나 있고 결국 내 수중에 남는 것은 아무것도 없습니다.

 

 

나는 해당 안될거라고 생각하시나요?

나와는 상관없는 이야기라고 생각하시나요?

 

너무 쉽게 생각하시는 건 아니실까요?

지금도 심장이 두근거리시나요?

 

 

시스템 투자를 해야하는 이유

 

A와 B 투자자처럼 C라는 투자자에게도 1억이라는 돈이 있습니다.

C라는 투자자는 조급한 마음을 누른 채 공부를 합니다.

그리고 앞마당이라는 것을 하나씩 꾸준하게 만들어 갑니다.

투자 기준에 맞춰 1억이라는 돈을 쪼개어 투자합니다.

 

[1년차]

3천만원으로 1호기 투자

3천만원으로 2호기 투자

 

[2년차]

3천만원으로 3호기 투자(모아놓은 1억에서 천만원이 남았습니다.)

그리고 1년동안 3천만원을 모았습니다.

1년동안 모은 돈에 남은 돈을 더해서 4천만원으로 4호기 투자

 

[3년차]

1, 2 호기의 5% 전세 상승분이 들어옵니다. (각 1천만원으로 가정해봅니다.)

그리고 1년동안 또 3천만원을 모았습니다.

4천만원으로 5호기 투자(리스크 대비를 위해 1천만원은 현금으로 보유합니다.)

 

[4년차]

3, 4호기의 5% 전세 상승분이 들어옵니다.(각 1천만원으로 가정해봅니다.)

그리고 1년동안 또 3천만원을 모았습니다.

4천만원으로 6호기 투자(리스크 대비를 위해 1천마원은 또 현금으로 보유합니다.)

 

[5년차]

1, 2호기의 시세에 맞춘 전세 상승분이 들어옵니다.(각 3천만원으로 가정해봅니다)

그리고 1년동안 또 3천만원을 모았습니다.

3천만원으로 7호기 투자

3천만원으로 8호기 투자(리스크 대비를 위해 3천만원은 추가로 또 현금으로 보유합니다/ 총 현금 보유 5천만원)

 

무섭게 시스템이 굴러가기 시작합니다.

그리고 머지 않는 미래에 경제적 자유와 만나게 될 것입니다.

 

 

 

 

재건축 투자를 해서는 안된다는 이야기를 하고 싶은 것은 아닙니다.

다만, 내게 맞는 투자인지에 대해서 생각해보는 것은 필요하다고 생각합니다.

 

재건축 투자의 경우 상상 이상으로 많은 시간이 소요됩니다.

조금은 확실한 단계에 매수를 하려고 하면 꽤나 큰 금액이 필요하게 됩니다.

그렇다해도 100% 확신할 수 있는 것은 아무것도 없습니다.

 

반면 시스템 투자는 다릅니다.

당장 내게 돌아오는 수익이 보잘 것 없어보여도 기준에 맞춰 한채 한채 쌓아간다면

무섭게 눈덩이가 굴러가듯이 분명 돌아올거라 생각합니다.

 

그저 큰 수익이라는 단어만을 생각한채

그 뒤에 가려진 것들을 놓치지 않으셨으면 합니다.

 

수익 이전에 중요한 것은 무엇보다 리스크이니까요.

 

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

<BM>

1. 재건축 투자, 수익률만 따져서 하기에는 소요시간, 추가분담금 등 리스크가 크다.

2. 시스템투자를 통해 적은 수익이지만 꾸준히 굴려나가야 한다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들(https://m.cafe.naver.com/wecando7/3308548)