[컬럼] 0원으로 수도권 투자하기 (feat. 4호기 경험담)

안녕하세요. 캐모마일입니다.

이번 경험담은 12.4% 취득세의 벽과
종잣돈이 부족해서 투자를 망설이시는 분들에게
조금이라도 용기를 내셨으면 하는 마음으로 남겼습니다.

유난히도 짧았던 올해의 벚꽃시즌이 끝날 무렵,
우연히 아이의 생일에 맞추어 잔금을 치렀습니다.
이번에 만난 4호기는, 코로나로 인해 작년 2월경
첫 지방 투자반에서의 모든 임장이 전면 금지가 되어 
우연히 임장지가 급히 변경되면서 만났던 수도권의 ㅇㅇ지역입니다.

그 때도 이곳은 한창 불장의 기운이 몰려오던 중
코로나로 매물이 일시적으로 잠기기 시작했고
당시에는 앞마당이 단 두개 뿐이라
비교평가 조차도 잘 모르는 상황에서
임장보고서에만 의존해야했기 때문에
투자의 기회를 노리기가 힘들었습니다.

코로나 팬데믹 공포가 극에 달했지만 이내
마스크를 쓰는 생활이 익숙해질 무렵부터,
저는 그 지역을 다시 파악해두기 위해
평일에 짬이 날 때마다 그 지역과 주변 지역을
동시에 임장과 매물보기를 병행해 나갔습니다.

1년이 지난 그때,
다시금 시세트래킹을 통해 드디어 이곳이
저평가라는 확신이 들기 시작했고
1년 전에 작성했던 임장보고서가
드디어 빛을 발하는 순간이 다가왔음을 직감했습니다.

하지만 저에게는 벽이 있었기에
목표설정을 평소보다 좀 더 타이트하게 잡을 수 밖에 없었습니다.

어쩌면 이번 투자로 인해 당분간 경험을 치를 수 없을지도 모른다는 두려움이라는 벽...

전세 재계약이 도래하기까지는 1년 이상의 시간이 필요했기에 
최대한 가지고 있는 종잣돈으로 한 채를 하더라도 경험을 더 살릴 수 있는
매물에 초집중해야만 했습니다.
무엇보다도 투자를 이어나가고 싶은 마음이 간절했습니다.

누구나 부자가 될 수 있다.
하지만 누구나 부자로 남지는 않는다.
부자가 되는 것보다 중요한 것은 부자로 남는 것이다.
바로 살아남는 일이다.

돈의 심리학 - 모건 하우절

 

 

Step 1. 투자에 앞서 목표 설정하기

- feat. 지난 투자 복기를 만회하기 위한 나만의 목표설정

내집마련으로 매수했던 집을 1호기로 전환하면서
큰 돈이 묶이게 되었지만 조급함과 무지에 대해 처리야 할 대가임을 
빠르게 인정한 덕분에 2~3호기의 투자를 연달아 진행했지만 
종잣돈은 점점 한계를 드러내며 바닥을 치고 있었습니다.

하지만, 돈이 없다고 해서 투자를 포기해야만 할까요?
조금이라도, 아주 조금이라도 약간의 씨드머니가 있다면
투자를 지속해나가는 것이
스스로의 투자의 실력을 쌓는 최선의 방법
이라고 생각했습니다.

그래서 이번 만큼은 반드시 지켜야 할 나만의 목표를 설정하여 최대한 적은 돈으로 투자를 지속ㄷ할 수 있는 방법을 택했습니다. 
무엇보다도 저는 살아남고 싶었으니까요.

[나 자신과의 약속]
1. 절대로 조급해하지 말 것 (2~3호기 조급함 만회하기)
2. 투자금의 범위 설정할 것 (무피~최대 1,000만원까지)
3. 최선의 선택인가? 계속해서 확인하고 협상할 것(컨펌후 계속 매물털기)
4. 투자범주에 드는 지역과 동시에 주변지역까지 넓게 확장해서 보기

 

 

Step2. 입지좋은 다른 지역 먼저 살펴보기

 - feat. 주변지역 확장해서 보기

 

ㅇㅇ 지역을 본격적으로 매물을 털기 전,
입지가 좀 더 좋은 바로 옆 생활권을 둘러보고 ㅁㅁ지역을 먼저 살펴보았습니다.

'ㅇㅇ 지역 VS ㅁㅁ 지역'

ㅁㅁ 지역의 스트라이크존의 흐름을 파악한 후,
ㅇㅇ 지역을 본격적으로 보기로 결심합니다.
ㅇㅇ 지역이 싸다는 것을 알았지만
혹시 모를 기회를 만들기 위해 ㅁㅁ지역을 둘러보고 ㅇㅇ 지역을 돌기로 마음먹었습니다.

그동안 배정된 임장지가 대부분 지방이었고
수도권은 간간히 평일 시간을 할애한 덕분에
시세트래킹을 하던 중 ㅁㅁ지역의 특정 단지가 
가격흐름이 심상치 않았음을 느꼈습니다.
 

A단지 - 20평대 / 2.75억 / 월세낀물건 / 세입자이사예정 / 특올시 전세 2.6억(급매)
B단지 - 20평대 / 3.1억 / 주인거주 / 수리기간확보 / 특올시 전세 3.0~3.1억


[A물건 상황]
A물건은 결혼자금 대체로 매도 진행,
ㅁㅁ 지역의 시세를 모른 채 급히 내놓은 상태였고
일부 중도금과 약간의 이사 비용을 지급하여
월세입자를 내보내는 조건으로 협상했습니다.
제가 이 물건을 투자했을까요?

[A단지 리스크]
막상 매물을 볼 때 월세입자는 완강히 거부하며 말을바꿔 이사를 나갈 수 없다는 의사를 밝혔고,
계약갱신청구권을 행사하겠다는 말에 더이상 진행하지 못했습니다.
급매인건 알았지만 무리하게 진행했다가는
리스크는 고스란히 저의 몫이기에 빠르게 포기하고 다음 단지로 넘어갔습니다.

 

[B단지 상황]
B단지는 이미 ㅁㅁ지역 전체가 한창 불장일 때
거의 마지막으로 흐름이 오는 단지였습니다.
하지만 상황은 A단지와 크게 다르지 않았습니다.
새아파트 입주를 앞둔 매도자가 많아 수리기간을 확보하게 된다면
그리고 전세를 높게 맞춘다면
잘만하면 무피를 해볼 수도 있는 상황이었습니다.
게다가 투자자들이 동시에 진을 치는 상황..
제가 이 물건을 투자했을까요?

[B단지 리스크]
생각보다 수리기간이 확보되지 않아,
잔금을 치고나서 공실을 만들어야만 인테리어를 할 수 있다는 단점이 작용했습니다.
역시 A단지와 마찬가지로 잔금리스크가 발생할 소지가 다분했던 조건이었고,
차분하게 생각해보니 이미 단기간에 상승했고 투자금도 그다지 매력적으로 다가오지 않았습니다.
이 물건 역시 좀 더 오를 가능성이 높았지만
지난 3호기처럼 조급하게 투자하고 싶지 않아 이 물건도 미련없이 그대로 보내게 됩니다.

B물건은 그 때 이후, 지금은 1억 이상 상승했지만,
취득세와 인테리어 비용 등을 계산하게 된다면 최대 7,000만원까지도 들 수 있는 상황이었습니다.

제가 가진 종잣돈으로는 최선의 물건은 아니었기에
미련없이 그 물건을 알고도 내려놓게 됩니다.
그렇게 ㅁㅁ지역에 대한 상황정리를 마치고 나서야 ㅇㅇ지역의 저평가에 대한 확신이 더더욱 확고해졌습니다.
오히려 투자금이 적은 만큼 더더욱 신중해질 수 잇다는 점이 조급함을 잠재우는데 도움이 되었습니다.

 

Step 3. 본격 매물털기

- feat. 컨펌 후 매물 다시 털기

ㅁㅁ지역이 집중적으로 가격상승으로 탈력을 받을 때, ㅇㅇ지역 생활권은 1년간 거의 심정지 상태였습니다.
웬만하면 수리를 하지 않아도 되는 지방에 투자하고 싶은 마음이 들기도 했지만
제가 가진 앞마당과 한정된 종잣돈 내에서는 최선의 선택지이자 1등 투자처였습니다. 

1년간 지켜보아도 이곳의 가격이 거의 변동이 없어 늘 신기했던 곳이지만 공급에 대한 리스크때문에 고민이 들기 시작했습니다
그러자 너나위님께서 늘 하셨던 양팔저울의 말씀이 떠올랐습니다.

 

한손에는 가치, 한손에는 리스크를 양팔저울에 대고 계속해서 비교해보세요.
- 너나위님 -

 

게다가 신기하게도 다른 지역의 20평대보다도 ㅇㅇ지역 생활권의 30평대 절대가가 훨씬 더 저렴하다는 것을 시세트래킹을 통해 다시한 번 깨닫게 됩니다.

그리하여 연차를 내고 본격적으로 매물을 털기 시작했고
지난 번 투자와는 다르게 여러가지 투자매물을 계속해서 물색하고, 최종 20평대와 30평이 후보군을 선정하여 매물 문의를 하게 됩니다.

하지만 이곳은 인근지역 대규모 공급물량 리스크로 인해 
구축은 특올수리를 해야만 역전세를 방어할 수 있었기에,
취득세+특올수리 비용을 포함하여 30평대 기준
최대 7,000 ~ 8,000만원이 들 수도 있는 상황이었습니다.
그래서 반드시 투자금이 발생하지 않는
무피투자에 도전을 하였고, 2호기 때의 플러스피투자 경험을 되살려 목표를 재설정하였습니다.

[투자금 + 취득세 + 인테리어 비용]
= 투자금 0원 취득세 3,700만원 + 특올수리 약  2,500만원
= 약 6,000만원~6,200만원
* 투자목표 : 투자금 0원, 취득세+인테리어 = 약 6,200만원 미만
* 투자결과 : 투자금 0원, 취득세+인테리어 = 5,700만원

지난 1~3호기의 1.1%찬스에서 
(*1호기 조정 / 2호기 1억 미만 / 3호기 비조정입니다)
12.4%라는 취득세의 부담감과 올해는 이 투자로 마무리지을지도 모른다는 걱정이 들 때,
너나위님께서 이런 조언을 해주셨습니다.

작은 것에 연연하다가 큰 기회를 놓치게 될 수도 있어요.
투자라는 것은 할 수 있을 때 하는 것이에요.
이 기회는 다시 오지 않아요.
- 너나위 -

 

 

그리고 플러스!
'30평대를 2억대에 살 수 있는 곳은 이번이 마지막일 수도 있어요, 얼른 진행하세요.'라고 조언해주셨습니다.
이른 아침에 컨펌을 받고, 저는 좀 더 저렴한 물건이 혹시나 있을까 하는 마음에 다시 단지를 털기 시작했습니다.

해당 매물들은 수리기간을 확보받아 특올수리를 진행하게 된다면, 그리고 매수 금액 조정ㅇ르 시도하여 협상시 무피를 만들 수 있을 거라고 생각했습니다.
(왜나면 투자금을 최소화해야하니까요.)

하지만 매물을 털 때 호의적이었던 매도자 분들이
한결같이 수리기간을 줄 수 없다는 의사를 표시하여
컨펌이 났음에도 불구하고 매수할 수가 없었습니다.
아이러니하게도, 그곳은 투자자들이 진입한 적이 거의 없었던 곳이라
한결같이 매도자분들은 수리기간 확보에 대해 이해할 수 없다는 분위기였습니다.


[투자 매물 리스트 상황]
C단지 
30평대 / 공실 / 매매 2.9 / 전세시세 2.75 / 특올시 전세 2.85
-> 인근 신축으로 이사한 매도자, 수리기간 확보
-> 중도 변심, 수리 기간을 줄 수 없다는 60대 후반의 매도자

D단지
30평대 / 전세입자 / 매매 2.85 / 전세 2.4 특올시 전세 2.75
-> 전세입자 / 이사나갈 예정 / 곧 공실될 물건
-> 하지만 과거 누수가 의심되는 상황

당일 아침 컨펌을 받고 집에 돌아가기 직전인
저녁까지 마땅한 물건은 잘 나오지 않았습니다.
돌아가는 길에 부동산에서 급매연락이 오자마자
1시간이 넘게 걸리는 길을 돌아 다시 찾아갔습니다.

E단지
30평대 / 주인거주 / 매매 2.8 / 전세 2.75 / 특올시 전세 2.75
-> 신축입주를 앞둔 매도자, 수리기간 확보
-> 하지만 중도 변심, 수리기간 절대로 불가능

F단지
30평대 / 주인거주 / 매매3.2 / 전세 3.0 / 특올시 전세 3.1
-> 다른지역 신축입주를 앞둔 매도자
-> 인테리어 진행시 샷시는 살릴 수 있음
-> 하지만 가격조정 절대 불가함

후보에 두었던 단지 모두 매도자분들 대다수가 새아파트 입주를 앞두고 있거나 이미 입주를 마친 상태이기 때문에 사실상 잔금일자가 넉넉하지 않은 상황임에도 불구하고
한결같이 수리기간 확보 + 가격조정에 대한 거부감으로 모두 협상이 제대로 이루어지지 않았습니다.

"아쉽네요. 사장님, 혹시 다른 물건 있으면 연락주세요."
라고 말씀드리고 부동산을 나왔습니다.'

 

Step 4. 협상카드의 위력

- feat. 일 잘하시는 사장님의 설득 콜라보

제가 서두르지 않았던 이유 중 하나는,
대부분의 물건들이 입주 잔금일자가 얼마 남지 않았고
매도자분들 대다수가 입주를 앞두거나 이미 입주를 마친 상태에서
잔금연체이자에 대한 부담감이 있다는 것을 매물을 볼 때 알게 되었기 때문에,
일단 여유있게 때를 기다릴 수 있었습니다.

"사모님, C물건 매도자분 제가 며칠간 설득해서
가격 조정에 수리기간 확보하고 사모님께 매도하시기로 하셨어요.
연세가 있으시다보니 설득하느라고 시간이 좀 걸렸어요.
어떻게, 투자 진행하시겠어요? 마침 전세대기자도 몇팀있어요."

일 잘하시는 물건지 사장님을 만나면
매수에서 전세까지 일사천리로 해결된다는 것을 다시한 번 실감했고
저는 C물건을 가격조정과 동시에 수리기간 확보조건으로 매수하게되었ㅅ브니다.

하지만, 지난 2~3호기에서의 경험 부자의 악몽이 되살아나면서
전세를 뺄 때까지 긴장감을 늦출 수는 없었습니다.

Step. 5 전세빼기 프로젝트

- feat. 상대방에게 절대로 조급함을 보이지 말 것

매수할 때부터 대기했다는 전세입자는
전세 만기가 되기도 전에 집주인으로부터
살고있는 집을 매도할 예정이니, 이사를 가라는 통보를 받은 상태였습니다.

즉, 전세입자의 집주인은 매도를 할 때까지 전세금을 돌려주지 못할 수도 있다는 이야기를 들었고,
다급해진 전세입자는 이사갈 곳을 찾다가 제가 매수한 물건으로 마음을 굳힌 상태였습니다.
하지만 전세입자의 가계약금을 받게되면 전세입자 집주인의 매도시기를 알 수 없어
자칫 잘못하다가는 리스크가 발생할 수 있는 상황이었습니다. 

전세입자의 매도자는 대출자서를 쓰고
해당 잔금일에 전세입자를 통해 돈을 주겠다고
제안했지만 생각없이 처음 겪는 리스크를 덜컥 수락할 수는 없었습니다.

결국 부동산 사장님에게
"사장님, 죄송하지만 전 잔금을 칠수도없지만 리스크를 감당할 만큼 모험을 걸지는 않아요.
정말 죄송하지만 지금 대기중이신 전세입자분이 전세자금 대출을 받지 않으면 전 당장 주말 이후에 다른 곳에 광고를 내고 다른데서 전세를 뺄게요."라고 말ㅆ므드렸습니다.

여기서 대출자서란?
대출신청 자필 서명하는 것을 말합니다.
은행, 또는 사무실을 방문하여 창구에서 서류를 작성하여
대출을 일으킬 예정을 의미하지만 
대출자가 대출이 될지 안될지 불확실하기 때문에
반드시 자서요구시 확인해야하고 
사실상 대출이 실제로 실행되어야 알수 있는 부분이라 자칫 잘못하면 리스크가 발생할 수 있습니다.

즉, 대출자서를 통해 전세계약을 체결했어도
전세입자의 집주인이 대출이 나오지 않는다면,
저는 시간과 비용 모두 잃게되는 리스크를 떠안을지도 모를 상황이었습니다.

대출자서는 매수시 보편적인 방법이 아니었기 때문에
불확실한 조건에 수락하지 않았습니다.
저는 이 세입자분과 전세계약을 했을까요?

네, 저는 그래도 이분과 전세계약을 맺었습니다.
매도자와 날짜를 고정하지는 않았지만 최대가용날짜 안에 전세를 맞추기 위해서는 저도 서둘러야 마땅하나
이미 대기 수요후보가 있고 오히려 가장 급한 사람인 전세입자였기 때문입니다.

결국 전세입자는 살고 있는 집의 집주인과는 무관하게 황급히 전세대출을 조건으로 저와 계약하기로 하고, 전세대출이 나오는지 확인한 이후에 매수잔금과 전세잔금 날짜를 맞추어 동시에 잔금을 진행할 수 있었습니다.

내가 임장가고 있는 현재 임장 지역이
아무리 가파르게 오르고 있을지라도,
모든 생활권의 단지가 동시에 오르는 것은 아닙니다.
입지와 저평가에 대한 확신이 있다면
오히려 기존 앞마당 안에서도 충분히
더 좋은 기회가 기다리고 있을지도 모릅니다.

 

기회를 놓쳤다고 생각했던 작년의 제가
그래도 잘한 것이 한가지 있다면
꾸준히 시간의 힘을 믿고 기다렸다는 것뿐입니다.

남들 눈에는 비록 볼품없는 물건일지라도
알을 낳는 암탉투자를 함으로써
처음으로 마음 편하게 투자를 진행할 수 있었고,
제가 가진 한정된 금액안에서
무사히 직원채용을 마무리지을 수 있었습니다.

투자는 좋은 물건을 사는 것이 아닌,
좋은 가격을 사는 것임을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

혹시라도 기회를 놓쳤다고 생각하시거나
한정된 투자금으로 망설이시는 분들이 계신다면
제 글을 보고 조금이라도 용기를 가지시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 진심으로 감사드립니다.

 

 

출처 : 월급쟁이부자들 카페(https://cafe.naver.com/wecando7/2768972)